杭州土地买卖市场不断遇冷

中国指数研究院数据显示，2018年1~11月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交12023亿元，同比下降10%。其中杭州(楼盘)以2395亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长20%。

杭州今年的土拍，业界几乎都是猜中了开头，没有猜中结尾。上半年杭州土地成交金额即达1454.3亿元，同比增加98.84%。而进入下半年，杭州的土地市场明显降温。

《每日经济新闻》记者注意到，在杭州今年成交的地块中，即便是众望所归的住宅地块，最终溢价率均在50%以下，有的甚至底价成交或流拍。进入三季度，随着房屋销售市场进一步降温、房企资金面承压，不少房企推迟或减少了拿地计划，进而使得杭州土地买卖市场不断遇冷。

土储去化周期高达23个月

2018年3月，备受瞩目的杭州地区第二宗百亿级地块——萧政储出[2018]13号地块，经历近12个小时的拉锯战，每次100万元的加价幅度、近500轮出价，从下午拼到凌晨，最终保利地产(600048,股吧)以总价100.9861亿元竞得，楼面价32277元/㎡，溢价仅47.61%。

这宗位于奥体板块核心位置的地块，体量31万平方米，总起价68亿元，上限价格102.62亿元，楼面价封顶价为32798元/平方米。值得注意的是，上一次奥体核心区推宅地还是一年半前的2016年7月6日。

进入7月，杭州土地市场已经接连数次出现低溢价率、成交楼面价不及预期的情况。该月杭州又有3块土拍惨淡收场。

其中杭政储出[2018]21号地块挂牌之初，市场普遍认为其为滨江标杆地块，且滨江区政府周边始终存在商品房供应量严重不足的情况，众房企会选择放手一搏，因此地价封顶几率大。

但该地块最终被杭州杭天房地产有限公司(时代集团)以总价343844万元、楼面价32638元/平方米摘得，溢价率仅为35.45%。而当时，附近的滨江金茂府目前高层普通住宅已基本完成去化，摇号均价为47000元/平方米。

《每日经济新闻》记者查阅上海(楼盘)易居房地产研究院近日发布的《百城土地市场报告》数据发现，截至11月末，杭州地区土地储备(不含工业用地)为2923万平方米，与去年同期相比增加28%，去化周期达到23个月，同比增加了58%。

土地储备规模能够客观衡量城市潜在的房屋供应量，行业人士将归属与“在途商品房”。作为广义库存的重要范畴，它也是形成狭义库存即预售商品房的条件。

“杭州土地市场的风险其实是极高的。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“首先，多数投资杭州土地市场的企业或个人，都是看中亚运会等体育概念，但是此类判断若是趋同，往往使得短期内资金密集进入，进而容易催生资产泡沫，未来潜在的存量风险很大。其次也要关注未来房地产的周期波动，杭州市场过去有过几次降温，是需要警惕的。最后，由于土地市场的成本问题，即便当时溢价率低，最终的成本仍然会很高。”

今年4月，杭州市国土资源局公布了2018年度国有建设用地供应计划，住宅用地计划供应5041亩，63%即3156亩为商品住宅用地(其中70%中小套型普通商品住宅用地)，保障性住宅用地为1885亩占37%。

从目前杭州市国土资源局官网公示的成交结果来看，杭州市主城区自8月27日接近底价成交三宗宅地后，“断供”整整3个月。直至11月27日，融创以总价48.6亿元拿下运河新城两宗宅地。

其中42号宅地经过2轮挂牌出价和12轮限时竞价，由融创以269505万元总价竞得，楼面价每平方米21613.66元，溢价率5.1%。43号宅地、经过3轮挂牌出价和30轮限时竞价，同样由融创以216635万元总价竞得，楼面价每平方米24321.06元，溢价率18.0%。打破了杭州土拍市场连月来“底价成交”的尴尬。

但市场人士认为，运河新城是城北接下来重点发展区域，也是新的刚需集中地，但很难得出“杭州土拍市场小回温”的结论。

根据杭州市透明售房网数据，杭州全市连续3个月土地出让面积不足40万平方米，是去年同期的约三分之一。2018年最后一个月，据杭州国土资源局的土地挂牌公告，仅有3个城区6宗土地进行出让，其余各区今年再无推地计划。从房企竞拍情况来看，本月市场继续平淡，主城区在住宅断供2个月后，推出运河新城2宗优质地块，但最终均以低溢价率成交，房企拿地显得尤为谨慎。

严跃进向《每日经济新闻》记者指出：“从房企的角度看，必然要担心后续杭州市场降温的风险，所以部分拿地会比较谨慎。而从土地储备去化周期的角度看，未来潜在的土地供应会比较多，这也是此类企业所担心的地方，即后续土地消化的速度没想象的好，那么拿地方面就需要保守一点。

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