通过上市拓宽融资途径 解燃眉之急 已成为不少房企的发

2018年，在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径、解“燃眉之急”已成为不少房企的发展之道。

2018年，在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径、解“燃眉之急”已成为不少房企的发展之道。

分拆物业上市便是其中之一。继雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业后，旭辉集团旗下物业公司——永升生活服务也于今日正式登陆港交所。

12月17日早间，永升生活服务集团有限公司(01995.HK,以下简称永升生活服务)举行敲钟仪式，正式在港交所主板上市，当日开盘价1.75港元/股，报收1.78港元。受益于业绩及规模高速增长，永升生活服务首日成交4453.576万港元，市值26.7亿港元。

旗下首家上市子公司

永升生活服务成为旭辉旗下孵化的首家上市子公司。

据悉，永升生活服务是旭辉控股集团旗下的物业管理服务商，于2002年成立，目前进驻33个城市，在管面积超过3000万平方米，在中国物业管理协会今年10月份发布的“2018中国物业服务企业综合实力TOP100”榜单中排名第19位。

公开信息显示，永升生活服务本次发行3.8亿股，每股发行价1.78港元，每手2000股。公司公开发售超购1.21倍。其中，公开发售项下的发售股份最终数目为3800万股，占超额配股权获行使前发售股份总数的10%，国际发售项下最终发售股份数目为3.42亿股，占发售股份总数的约90%(假设超额配股权未获行使)，所得款项净额6.19亿港元。

永升生活服务方面表示，此次上市募资除55%将用于投入战略性收购及投资方面，剩余部分将用于提升技术、服务等方面的实力。覆盖的地理范围将从目前的35座城市扩张至至少100座城市。在聚焦住宅物业这个主流市场的同时，将抓住机关服务社会化、政府提升城市运营管理等机遇，开拓更多的非住宅物业，使得在管物业组合更加多样化。

财务数据显示，2015年至2017年，永升生活服务的营业收入分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，近三年年复合增长率为47.4%;毛利润从2015年的0.54亿元增长至2017年的1.83亿元，年复合增长率84.4%。

早期登陆港股市场的彩生活、中海物业、绿城物业，三家物业公司的营业收入分别为13.42亿元、25.63亿港元、37.22亿元。与之相比，永升生活服务的营收规模还存在较大差距。但在净利润和毛利润方面，永升生活服务除了明显落后与彩生活外，与绿城物业和中海物业较接近。

根据中国指数研究院发布的数据，2015年-2017年服务百强企业平均收益年复合增长率、纯利年复合增长率分别为17.2%、21.0%。而永升生活服务收益年复合增长率、纯利年复合增长率分别为47.4%、121.3%，远高于行业平均水平。

上市背后

事实上，马太效应的加剧不仅体现在房地产开发企业上，作为其衍生行业，物业公司的集中度也在逐步提升。

根据智研咨询发布的《2017-2022年中国物业管理行业发展趋势及投资战略研究报告》，TOP10企业的在管面积2012年-2015年的复合增速为47.2%，远高于百强企业的33.9%，呈现“强者恒强”的发展格局。

分析人士认为，旭辉无论在住宅销售规模还是物业管理层面，始终处于第15-20位的第二梯队，进一步能成为行业龙头，后退一步则可能是“万丈深渊”。这或许是旭辉集团急于将物业公司剥离出来的一个重要原因。

得益于旭辉集团近年来在房地产开发方面的快速发展，包括永升生活服务在内的旭辉旗下其它地产延伸业务的发展也在加速。

事实上，随着旭辉第二个“五年发展计划”的到来，凭借主业的发展，旭辉早已将触角伸向商业管理、物业管理、长租公寓、EPC(住宅产业化)、教育、工程建设和基金管理七大领域。

早在2018年年中发布会上，旭辉董事长林中就已经透露出物业公司短期内上市的打算，并计划在未来5年内，再将包括长租公寓、EPC、教育、商管等4个领域的公司分别分拆上市。届时，旭辉集团将成为以房地产开发为主，5家延伸行业上市公司为辅的多业态集团。

值得注意的是，在房企布局规模快速扩张的同时，随着融资渠道收窄，融资成本迅速攀升，房企们的债台不断高筑。近年来，多家房企剥离“副业”单独上市，除了为主业保驾护航、寻找新的业绩增长点之外，似乎也期望通过这种方式来增添新的融资渠道，以缓解资金困境。

据悉，除了刚刚拥抱资本市场的的永升生活服务之外，滨江集团(002244,股吧)、中国奥园旗下的物业公司也在今年向港交所递交上市申请书。

不少业内观点认为，房企分拆物业上市有助于快速扩充业务规模，抢滩存量市场下物业这片“蓝海”。但也需注意，目前大多物业公司还未完全摆脱对母公司的依赖，受母公司住宅业务布局局限性较大。

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