房产本来就是上市公司的资产 怎么通过出售房产调节利润呢

江小妹是冯小哥单位新入职的应届毕业生，毕业没多久就成了一名股民。近日，江小妹持有股票的两个上市公司发公告称拟出售房产和子公司股权，网上也有新闻称“上市公司"卖房扭亏"”，江小妹对此一头雾水。在冯小哥的介绍下，江小妹来到投服中心请教小钟老师。

江小妹：小钟老师，我持有股票的上市公司拟出售房产，这种行为是正常的吗?

小钟老师：年关将至，部分上市公司存在突击卖房、出售子公司股权的情况。这种行为既有可能是调节利润的手段，也有可能是出于优化资产配置的考虑，要分别讨论。对于上市公司涉嫌年末突击进行利润调节的行为，是会受到监管层重点关注的哦。

江小妹：新闻说有部分上市公司“卖房扭亏”，房产本来就是上市公司的资产，怎么通过出售房产调节利润呢?

小钟老师：上市公司出售房产的收入会作为非经常性损益计入当年的净利润的，出售房产的收入足够高，就能够使上市公司扭亏为盈。非经常性损益，是指与公司的主业无关的收入和支出，以及虽然与正常经营业务相关，但具有特殊性和偶发性的收入和支出，包括非流动性资产处置损益、税收返还或减免、政府补助、资金占用费、企业合并产生的损益、非货币性资产交换损益、委托投资产生的损益、资产减值准备、债务重组损益等21项。

江小妹：这么多项呀，上市公司通过非经常性损益调节利润的这种行为普遍吗?我怎么辨别上市公司的真实经营情况呢?

小钟老师：别太担心，虽然几乎每家上市公司都存在非经常性损益，但利用非经常性损益调节利润的情况并不普遍。据2018年半年报数据统计，A股3531家上市公司存在非经常性损益，金额约1245.75亿元，占净利润总和6.37%。其中，3201家上市公司录得非经常性收益，占比约90.4%，金额约1419.92亿元;330家上市公司录得非经常性损失，占比约9.3%，金额约174.17亿元。不同板块、不同行业会有所差异。所以，在了解上市公司盈利能力的时候，要重点关注归属上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润。这个指标扣除了主业外收入或偶发性收入对利润的影响，更能反映企业真实的经营状况。

江小妹：小钟老师，您再仔细跟我说说吧。

小钟老师：正常情况下，扣非前后净利润走势应基本一致，但部分上市公司业绩下滑，扣非后的净利润为负数，但通过出售房产或子公司股权等手段，以及财政补贴、税收返还等政策红包，让公司扭亏为盈，净利润变为正数。虽然财务报表变好看了，但盈利能力并没有提高。要警惕上市公司长期通过出售资产以产生巨额非经常性损益，从而扭亏为盈，一旦无优质资产可供出售，则将出现净利润大幅下跌、甚至退市的风险。

江小妹：原来如此，非经常性损益这一个小小的指标，学问这么大呢。谢谢小钟老师，我回去研究一下我持有的那几支股票。改天继续向您请教!

小钟老师：好呀，接下来孟博士会向您详细解读有关非经常性损益的相关规定。

孟博士解读：

根据现行《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号——年度报告的内容与格式》(2017年修订)规定，公司在披露“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的 净利润”时，应当同时说明报告期内非经常性损益的项目及金额。

根据现行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》(2008修订)的相关规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。公司在编报招股说明书、定期报告或发行证券的申报材料时，应对照非经常性损益的定义，综合考虑相关损益同公司正常经营业务的关联程度以及可持续性，结合自身实际情况做出合理判断，并做出充分披露。公司除应披露非经常性损益项目和金额外，还应当对重大非经常性损益项目的内容增加必要的附注说明。

非经常性损益通常包括21项：

(一)非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分;

(二)越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免;

(三)计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外;

(四)计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费;

(五)企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益;

(六)非货币性资产交换损益;

(七)委托他人投资或管理资产的损益;

(八)因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备;

(九)债务重组损益;

(十)企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等;

(十一)交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益;

(十二)同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益;

(十三)与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益;

(十四)除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益;

(十五)单独进行减值测试的应收款项减值准备转回;

(十六)对外委托贷款取得的损益;

(十七)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益;

(十八)根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响;

(十九)受托经营取得的托管费收入;

(二十)除上述各项之外的其他营业外收入和支出;

(二十一)其他符合非经常性损益定义的损益项目。

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