土地溢价率普遍大降打下了楼市理性发展的基础

近期，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，引发市场热议。四大一线城市二手房价环比全部下跌、全国房地产市场单月销售面积增速持续下滑等信号，楼市下行趋势开始显现。而在土地市场上，由于开发商预期降低，拿地积极性下降，土地溢价率普遍大降，打下了楼市理性发展的基础。

今年以来土地市场出现明显降温，溢价率普遍大降。数据显示，101个城市今年住宅土地成交溢价率平均值为19.21%，较去年的39.6%大幅下滑，也低于2016年的34.45%。四季度以来，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率仅为7%。

土地溢价率下降的原因是多方面的。首先，持续的调控政策让市场出现明显降温，地产商回款难度增加，融资成本上升，不论是对未来市场的预期还是手中的资金状况，都使其在拍地时更加谨慎和理性。另外，国家出台了一系列的土地出让措施，条件苛刻，迫使地产商拿地较为谨慎。当然，部分土地的性质，也可能导致溢价率的下降，比如土地处于偏远的郊区，以及共有产权土地的入市等。

总体看，1~11月份开发商购置土地面积同比增长14.3%，土地成交价款增长20.2%，土地单价仍处于高位，但溢价率的下降显示出理性已经主导了土地市场，未来房价继续大涨已无基础。从历史数据来看，较低的土地溢价率往往伴随着房价的稳定，以房价相对稳定的2011年至2014年为例，数年的溢价率平均值全部低于20%。反之，较高的土地溢价率伴随着房价的大幅上涨，较明显的例子就是2016年和2017年土地溢价率相伴房价大涨。

地价通常占房价30%左右，土地溢价率下行、土地价格增速放慢，加上销售放慢，体现在房价上就是略有下调。但是，仅从溢价率下降、土地市场降温还不能得出楼市将迎来拐点的结论。溢价率虽然下滑幅度很大，但平均仍然是溢价成交，整体土地价格还没有出现下降，因为随着基建的完善，政府挂牌底价也往往会有所提升，溢价率大幅下降只是大幅减慢了地价上升的速度。

房价畸高导致各种社会成本上升，已经是经济运行中的一个重要矛盾。土地市场降温后将有助房价回归稳定，能够让全社会摆脱焦虑症，正本清源，有效吓阻赚快钱的冲动，实体经济能够得到更多新鲜血液，让楼阁建设在坚实的地面上。目前土地价格和房价的变化总体是积极的，地方政府切不能因为短期财政遇到压力而放松调控，毁掉当前稳定大好局面。只有保持政策定力，坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神，房地产市场乃至整个经济才可能长治(楼盘)久安。

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