楼市天平将继续倾向于购房者

12月18日，易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%，同比下降0.7%。

观察历史数据，2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-11月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，四季度正步入上行通道。

11月份推盘规模创历史最高水平

报告显示，截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。

从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，7-11月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

2018年11月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米，环比增长25.0%，同比增长34.3%。观察历史数据，11月份推盘规模创下了历史最高水平。易居认为，说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月份预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加。

此外，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月，该数值相比10月份9.2个月有所增加。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位水平，即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

楼市天平将继续倾向于购房者

记者从武汉市房管局了解到，该市商品住宅库存面积已连续4个月增加。截至11月底，全市已批准预售尚未网签的商品住房139254套，面积1480.38万平方米。数据显示，武汉楼市库存面积正逐月增加。8月末至11月末，已批准预售、尚未售出的商品住房面积分别为1273.66 万 、1300.59 万 、1348.76万和1480.38万平方米。

中国指数研究院华中研究总监李国政表示，随着楼市住宅供应量持续加大，目前武汉部分区域已呈现出供大于求的局面，加之刚需优先选房比例继续扩大，楼市天平将继续倾向于购房者。

对于全国库存情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进对长江商报记者表示，2018年9-11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾，同时也增加了购房者议价的空间。

他预计，12月份房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。所以住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价，以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。

商业地产持续降温 酒店式公寓单月成交连跌5个月

本报讯(记者 江楚雅)近日，易居研究院发布了《全国百城商业地产市场报告》。报告显示，今年11月，易居研究院监测的100个城市商业地产(包括新建商业营业用房和新建办公用房)成交面积为1335万平方米，环比增长17.1%，同比减少9.8%。

报告指出，100个城市中一、二、三四线11月份商业地产年初累计成交面积分别为1753万、7610万和4894万平方米，同比增幅分别为-3.5%、-13.5%和3.7%。观察历史数据，2017年以前，三类城市的走势总体同步，2017年三类城市的走势开始分化，其中一线城市降温最为迅速，到了2018年，跌幅持续收窄。二线城市则由涨转跌，目前跌幅继续扩大。三四线城市依然保持正增长态势，但增幅持续收窄。

2018年11月，全国100个城市商业地产年初累计成交面积为14257万平方米，同比减少7.0%，而这100个城市新建商品住宅成交面积为49079万平方米，同比增长7.2%。两类物业的市场走势基本趋同，但幅度有很大差异。

从今年数据看，3月份开始，住宅市场年初累计成交面积同比增幅曲线开始上行，到了6月份由负转正。相反，商业地产年初累计成交面积同比增幅曲线一直位于负增长区间，丝毫没有转正的迹象。易居认为，住宅市场在2017年受到预售证管控，市场交易降温，这使得2018年的同比增幅相对大。而商业地产从趋势上看，则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

报告还指出，今年11月，35个城市酒店式公寓成交面积为135万平方米，环比增长0.9%，同比减少15.2%。从历史数据看，酒店式公寓2016年市场交易持续活跃，到了2017年此类物业交易依然位于高位。2018年上半年此类物业成交总体偏高位，而到了下半年，随着全国房地产市场的降温，酒店式公寓也受到冲击，目前单月成交已保持连续5个月的同比下跌态势。

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