混战中的运营商们对租售并举时代背景下的租赁住房业探索

2018年，长租公寓走过了跌宕起伏的一年，但混战中的运营商们对租售并举时代背景下的租赁住房业探索未停。

行动是最好的证明。12月25日，平安不动产宣布，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”已取得上证所的无异议函。

资料显示，该专项计划为资产支持证券(ABS)产品，由平安不动产有限公司联合平安大华汇通共同实施，平安不动产担任原始权益人及増信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任増信协调人。

该产品采用储架发行机制，储架规模达50亿元，可在无异议函有效期内分期发行。其中，首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期。

储架发行的意义在于，通过一次审核，实现多次融资，类REITs产品通过储架发行能间接实现公募REITs的扩募功能。因相比国际上真正意义的REITs，国内的REITs缺乏扩募机制。

国内首单储架型REITs产品诞生于2017年10月，由保利地产(600048,股吧)发布的保利地产租赁住房一号资产支持专项计划。从这个角度而言，由平安不动产此番发布的资产支持专项计划是国内首单合作型长租公寓储架REITs。

ABS的逻辑是，债权、未来收益权等任何可以在未来产生现金流量的权利都可以进行资产证券化融资，项目的主要风险取决于现金流是否稳定，与底层物业资产的质地紧密相关。

第一财经了解到，该专项计划的底层资产是位于上海(楼盘)市浦东新区外高桥(600648,股吧)板块的朗诗寓森兰项目。

森兰项目也是平安不动产的首个长租公寓，系平安不动产于2017年11月，联合朗诗旗下青杉资本共同收购。项目总建筑面积达4.35万平方米，由朗诗运营管理，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。

平安不动产在此专项计划中的主要作用为增信。

在平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划被上证所通过的同时，朗诗另一笔长租公寓ABS却被中止。上证所披露的信息显示，12月24日，朗诗拟发行的“中山证券—东兴企融—朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”被中止审查，该计划同为ABS，发行规模为7.87亿元。目前中止原因尚未明确。

长租公寓资金回收周期长，周转慢，随着行业进入深水区，如何实现全链条管理已成为行业共同探讨的话题。

一位建设银行(601939,股吧)人士曾对第一财经表示，如果最终不能通过撬动资金，形成“收购—持有—运营—退出”的闭环，行业很难形成良性的商业模式。

资产证券化产品被视为长租公寓最重要的退出机制。但由于各种原因，今年以来，多家房企申请发行资产证券化产品被卡。

不过房地产公司对长租公寓的热情未止。在宣布本次专项计划通过的同时，平安不动产亦公布了运营目标——未来十年内，计划于北京(楼盘)、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、成都、武汉(楼盘)及其他重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万方平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。

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