房地产的高速增长期 是高频波动的20年长周期

2018年楼市调控延续了2017年的基调，持续加码长效机制的构建，以房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。市场预期也在7月底“坚决遏制房价上涨”的基调中，由“慢涨”变成“下跌”。在旭辉控股董事长林中看来，地产就是一个周期性行业，一定有繁荣、衰退、萧条、复苏，也就是有四季。他表示，未来是质量决定速度，不会追求更高的速度。

地产还有10~15年黄金期

林中指出，从具体层面来讲，降负债、降库存、降成本，提去化、提质量、提周转以及补短板是短期最重要的任务。

“今年以来，无论企业、行业可能都碰到了很多问题。每家企业在发展过程中都暴露出来一些短板。但在行业调整期，企业正好可以用这个时间补短板。”

林中认为，这些都是发展中的问题、前进中的困难、成长中的烦恼。所有的房企其实还在成长的路上，因为房地产开发至少还有10~15年的黄金期。房地产领域的不少企业都已经是经历了N轮市场波动的。

房企的“融资难”在2018年体现得更为明显，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行也同步加强了管理，房企整体的融资难度普遍偏高。

“我们既要处变不惊，还要保持自己的战略方向、战略定力，保持自己的判断。同时，我们还要留有备手，尤其在资金方面，以应对可能判断不足的市场风险。”林中表示。

保证高水平的回款率

旭辉方面告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，公司净负债率要降到80%，资产负债率要降到70%，这个行业杠杆率才会比较稳健。而富有弹性的负债率和充沛的现金储备，也让旭辉的资金安排有充分的腾挪空间。

同时，旭辉将继续追求“有质量的销售”，2018年上半年的销售现金回款率超过88%，未来将继续保证高水平的回款率。

对于房地产的长期格局，林中认为，1998年~2017年是房地产的高速增长期，是高频波动的20年长周期。从2018年~2037年的20年，可能是新的长周期，即平稳增长、低频波动。

“长期来看，市场会逐步平稳和回落，行政调控会逐步让位于长效机制。虽然房产税短期不会推出，但一定会推出。”不过林中也指出，在中国经济保持中速增长以及城市化完成70%之前，地产都具有非常重要的地位。

因为目前中国房地产市场的成长空间还很大，“按照‘13万亿’规模来计算，做1%的就是1300亿，做2%就2600亿，做到5%就是6500亿。这个市场空间还很大，天花板很高。”

旭辉方面认为，房企在主流市场上仍有成长空间，旭辉在市场中也有竞争优势，所以旭辉的策略就是专注聚焦主业，做强做大主业。

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