加快完善租购并举住房体系 保障多层次用地需求

受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等多方面因素影响，2018年北京地区土地成交总额为1682.69亿元，同比减少40%;成交土地宗数为72块，同比下降29%。同时，土地流拍情况增多，流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。业内人士预计，2019年，限竞房、共有产权房、租赁用房等特殊地块依然是北京地区土地成交的主要方式，加快完善租购并举住房体系，保障多层次用地需求。

成交额减少四成

据统计，2018年全年北京地区土地成交总额为1682.69亿元，同比减少40%。全年地块平均溢价率为13.7%，刷新北京十多年来最低纪录。2018年，累积供应的限竞房地块达39宗。其中，共有产权住房用地11宗，商业用地6宗，其他用地14宗。全部采用“限地价、竞自持、限房价”的出让方式。

另据诸葛找房数据统计，2018年北京地区成交72块土地，同比下降29%，平均每月成交6块。其中，11月份和1月份的成交额分别为432.86亿元和403.07亿元，成交地块数分别为15块和16块，成交量远超过其他月份。其余月份成交金额均小于200亿元。值得注意的是，3月、4月、8月三个月土地成交额分别为8.95亿元、33.2亿元和38.07亿元，成交地块数分别为1块、1块、2块。2018年，土地流拍现象明显增多，流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。

从地区分布看，在72块成交的土地中，郊区占比远高于市区。其中，昌平区合计成交16块土地，位列第一;顺义区和大兴区各成交9块，并列第二;朝阳区成交7块，海淀区成交1块。分季度看，2018年前三季度，北京地区共成交44宗地，成交量相比去年同期大幅下滑。进入四季度，推地速度明显加快，创下了316亿元的单日成交记录。但由于前期土地放量少，全年整体低迷。

对此，诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，2018年土地市场成交清淡。一方面，北京市场随着调控的持续和加码，需求得到抑制，不需要继续加大土地供应。另一方面，土地价格居高不下，在楼市降温的情况下房企现金流压力较大，补充货值积极性不高。分时间段看，大型房企2018年上半年整体拿地节奏较慢;下半年随着地价的稳定和土储货值的不断减少，纷纷加快拿地节奏。而地方政府为了完成全年土地任务加快了推地节奏，使得房企下半年尤其是年底拿地较多。

优化土地供应结构

陈雷表示，相比全国其他城市，北京土拍市场特点鲜明，土地市场全面进入调控时代。其中，“限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式。供地方式逐步迎来革新，集体性建设用地用做共有产权住房地块已入市交易。

针对2019年土地市场的预测，陈雷表示，2019年北京会加快销售速度，同时加大租赁市场发展规模，可能加快土地出让节奏。同时，预计进一步优化土地供应结构，合理引导居民住房预期，加快完善租购并举住房体系，保障多层次用地需求。从长远来看，城市副中心规划的利好仍然在不断释放，一定程度上带动通州房产市场发展。

此外，多位业内人士向记者表示，2019年，限竞房入市及去化依然值得关注。限竞房和共有产权房的大量供应，对北京房价的稳定起到关键的作用。“房住不炒”依然是2019年楼市主基调。

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