2019年 四处找钱仍是房企的主旋律

2019年，“四处找钱”仍是房企的主旋律，不是正在融资，就是在融资的路上。仅上市房企的融资公告中，就可以看到，除了已发行的债券，就是拟发行的债券，还有一些是建议发行的债券。

据中原地产研究中心统计数据显示，继去年11月房企融资规划上千亿、12月融资规划达1600亿后，房企融资数据仍在高位行走。2019年1月以来(截至18日)，上市房企已经公布了超过40多笔融资及融资计划，合计融资额度高达1000亿左右。这成为自去年年底之后，房企出现的又一波融资高峰。

1月再现密集融资,不乏大笔融资

2018年11月和12月房企信用债的发行规模增速，一改2017年同期增速下滑趋势。而进入2019年1月以来，房企发布相关融资信息更是超过40条，其中，1月14日至16日尤其密集。而最近两天，相关融资信息仍在不断放出。

1月18日，碧桂园发行10亿美元优先票据。1月17日，富力地产发行的2018年公司债券，该债券的最终实际发行规模为70.2亿元。11月16日，招商蛇口发行了15亿元的2019年度第一期超短期融资券。

从1月已发行的债券来看，不乏大额度融资行为，比如碧桂园发行了10亿美元的优先票据，富力地产发行了70.2亿元的公司债券。

除了实际发行的融资债券外，更多企业则发布了将要执行的融资计划。1月17日，荣盛地产发布公告称，北京(楼盘)金融资产交易所已接受其发行总规模不超过10亿元的债券融资计划。而阳光城(000671,股吧)拟于1月22日发行15亿元公司债券。中国奥园也拟发行5亿美元优先票据。

值得关注的是，从房企的公告中可见，已发行的融资债券约占近半。这与前两个月计划融资多、实际融资发行少的情况已有很大的不同。

据业内人士介绍，当前，受土地市场供应增加的影响，房企拿地仍在加速，与此同时，楼市销售逐渐放缓，回款难，这些因素都推动了融资需求。

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，从1月楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，房企融资难度有所降低。而几家房企在完成大额度企业债发行之后，最近资金紧张情况有所缓解。

在刚刚过去的2018年，房企融资举步维艰。据业内人士透露，自2017年起，房企发债的口子被收紧了，但在2018年房企发债出现大幅增长，当时包括富力地产、碧桂园等多家房企被陆续中止了公司债的发行。

2019年1月房企已融资及计划融资一览表

多数融资是为还旧债，利息有所降低

从房企融资目的来看，“借新还旧”成为最大需求。

从企业公告获知，阳光城拟于1月22日发行的15亿元公司债券将用于偿还公司债券。合肥城建(002208,股吧)拟发行20亿元定向债务融资，用于偿还有息债等。富力地产正在发行13亿超短期融资券，其中不低于70%用于偿还金融机构借款。

此外,保利发展拟发行15亿元中期票据用于偿还银行贷款。佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还2月及3月到期借款。

而从多家企业公布的融资成本来看，张大伟认为，均比之前有所降低。世茂股份(600823,股吧)已发行的20亿元公司债券利率仅为4.65%。

不过,对于美元优先票据仍有不少房企的利率超过10%。但是碧桂园拟发行的10亿美元优先票据在8%以下。

张大伟预计，融资渠道还有可能继续收紧，房企的资金压力仍不小。如果说缓解只是对龙头房企而言，对于中小型高杠杆房企来说，融资的冬天仍没有过去。 “杠杆比例过高，销售放缓，很容易出现债务违约等问题。”

对于近期部分房企出现股价暴跌，张大伟认为大多是因为资金链、融资出现问题，或者是大股东股权质押过高。

对于2019年房地产行业将要面临的资金压力，中金公司这样认为：2019年，房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量将同比增长逾50%，约达9000亿元，开发商现金流压力增加;但经过对全行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流分析，预计行业整体在手资金将由2019年初约2.7万亿降至年底约2.1万亿，净负债率将有所提高，但现金流风险整体可控，尤其是龙头房企资金面压力有限。

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