从2018年最后几个月的销售数据看市场上涨已经乏力楼市拐

1月21日，国家统计局发布的《2018年1~12月全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上期回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。12月份，房地产开发景气指数(以下简称国房景气指数)为101.85，比11月份回落0.09点，已是连续第三个月回调。

2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

“全国商品房销售再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月销售也刷新了历史记录。”中原地产首席分析师张大伟表示，“除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市拐点已经出现。”

历史上首次单月销售2万亿

根据国家统计局公布的近四年全国房地产开发投资数据：2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元;2016年，全国商品房销售面积157349万平方米，销售额117627亿元;2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元;2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元。

在房企年末销售冲刺下，2018年12月也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，并首次单月销售2万亿元(1~11月商品房销售额129508亿元)。从区域看，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。

张大伟认为：“二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然以去库存为主。从全国市场看，虽然分化趋势持续，但上涨依然是主流。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。”

纵观2018年市场走势，已连续多月出现涨幅明显放缓趋势，尽管12月经短期冲刺销售有所上行，但从9~11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。“市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免。”张大伟说。

土地购置数据下调

2018年，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1~11月回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。

其中，住宅投资占房地产开发投资的70.8%，为85192亿元，增长13.4%，比1~11月回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。

分区域来看，中部区域拉低了全国平均数据。中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速比1~11月回落0.5%;东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速回落0.4个百分点;西部地区及东北部地区投资增速继续提高：西部地区为26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。

除中部区域外，全国房地产开发投资依然处于高位，但值得注意的是，全国土地购置量价双双出现下调。

2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1~11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1~11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

“2019年如果政策不变，市场将出现明显调整。”张大伟预测。

销售处高位支撑房企资金链

2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，但增速比1~11月份回落1.2%，比上年回落1.8个百分点。

与1~11月数据相比，房企国内贷款、利用外资等降幅进一步扩大;自筹资金、定金及预收款增幅放缓。房地产开发企业2018年国内贷款24005亿元，同比下降4.9%;利用外资108亿元，同比下降35.8%;自筹资金55831亿元，同比增长9.7%;定金及预收款55418亿元，同比增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元，同比下降0.8%。

张大伟认为，销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行，部分市场的非理性购房得到了抑制。

对于房地产开发贷款余额上涨迅速，他分析称，主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企资金压力依然较大。

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