联邦选举将如何影响购房者

归根结底，你对一个政党提出的改革方案是好是坏，归根结底还是看问题的角度。从一个角度看政策，它似乎是不公平和荒谬的;另一个，勇敢而正义。以下是联邦选举对买家的影响。

消极的传动装置

自由党人说，选民在这次选举中面临的选择很简单:投联合政府一票，经济就会繁荣;投票给工党，经济就会崩溃。或许没有一场政策辩论比负扣税更能突显这种政治信息了。LNP希望保持现有政策不变，而工党则希望将税收优惠限制在新建房产和已经从该计划中受益的房产上。

LNP认为，工党的政策将导致投资者活动的下降，在一定程度上，这将导致需求的大幅下降和随后的价格下跌，而reestate.com.au的首席经济学家Nerida Conisbee对此表示赞同。

她表示:“由政府双方以及独立预测机构进行的建模显示，房价将下跌，租金将上涨。”

“要让房价上涨，我们需要强劲的需求环境……我们已经看到，投资者活动的下降会对房价产生何种影响，尤其是在悉尼和墨尔本。”工党的政策变化将加剧这种情况。

AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)提供了类似的分析。

奥利弗表示:“这将降低市场对投资者的吸引力，因为他们对房产的选择将更加有限，他们可能会对哪些房产产生负面影响……这意味着拍卖市场上的竞争将减少，价格也会下降。”

因此，工党的负扣税政策对购房者来说似乎是个好消息，因为它应该会让购房成本更低。

然而，考虑到“在7万亿美元的房地产市场背景下”减税的价值并不大，格拉坦研究所的研究员布伦丹·科茨(Brendan Coates)认为，这项政策对房价的影响不会像大多数人预测的那样大。

科茨说:“工党提议取消的税收减免的价值可能在每年10亿美元左右。”

“即使你把这个数字加起来，达到它的长期价值……那么你仍然在谈论房地产价格的下跌，你真的需要用显微镜来观察。”

科茨补充说，工党提出的负扣税改革将使首次置业者更容易涉足房地产市场，因为这将减少来自投资者的竞争，这些投资者倾向于与首次置业者竞购同样的房产。

资本利得税

目前，出售已拥有12个月以上的投资性房产的人，可以享受50%的税收优惠，通常情况下，他们需要为出售房产所获得的利润支付50%的税收优惠。

与负扣税政策一样，LNP希望保持这一政策不变，而工党则希望将贴现率从50%降至25%，以使竞争环境向有利于首次购房者的方向倾斜。

科茨说:“所有的政治焦点都集中在负扣税上，因为负扣税更加明显，但从长远来看，资本利得税的减免将带来更大的不同。”

“就劳动力政策对价格的影响而言，资本利得贴现率的变化比负扣税变化更能体现这一点——因为它的价值更高。”

“(工党的)负扣税(政策)只会在短期内节省数亿美元，在长期内节省10亿美元左右，而资本利得贴现率的变化每年将节省数十亿美元。”

工党的资本利得贴现率对购房者来说是个好消息，尤其是首次置业的购房者，因为他们将面临来自投资者的更少竞争，尤其是在拍卖会上。

银行皇家委员会

近几个月来，几乎没有什么问题像英国皇家银行委员会(banking royal commission)那样占据了新闻头条——这是有充分理由的。

由专员肯尼思•海调查采取了大锤向银行业的公众声誉——把它作为一个行业,愿意追求“短期利润为代价的诚实”的基本标准,而提升的面纱,从系统性的实践收取客户费用没有服务,财务咨询行业的趋势给“建议并不服务于客户的兴趣,但利润顾问”。

它还对不负责任的抵押贷款发表了很多言论，这已经导致银行勒紧裤腰带。

科茨认为，欧盟委员会定于今天向政府提交并于周一公布的最终报告，将包括类似的观察结果，并导致更严格的限制。

他对realestate.com.au表示:“英国皇家银行委员会(royal commission)已发出信号，将对银行贷款的一些领域进行改革，其中最主要的是可能会更严格地执行负责任的贷款法律。”

“银行和监管机构之间存在一些困惑，不知道什么是(核实住房贷款申请人信用价值的)‘合理步骤’——这是否需要实际核实交易或信用卡账单，以了解客户的实际支出。”

目前，大多数银行通过一种被称为“房屋支出测量”(HEM)的统计基准来计算贷款申请人的借贷能力。房屋支出测量是根据借款人所居住的州、所抚养子女的数量以及他们所过的生活方式来估算借款人的支出。

但科茨认为，委员会的最终报告将鼓励政府实施改革，迫使银行在放贷前进行更认真的检查。

工党暗示，如果赢得大选，它可能会接受委员会的所有建议，而联合政府则“原则上”承诺实施这些建议。

这意味着，无论谁在选举中获胜，购房者可能会发现，在选举结束后，他们更难获得买房所需的资金。科茨说，这可能会对价格产生重大影响。

他表示:“如果你在评估一笔贷款是否适合借款人的用途时采取非常严格的路线，那么很多人可以借到的金额就会减少。”

“如果人们借的钱少了，他们就会少出价，房价就会继续下跌。”

“我们已经在市场上看到了这种情况——这是悉尼和墨尔本房价在过去一年下跌的原因之一。”

然而，康斯比认为，2019年，融资渠道“将有所改善”，尤其是对首次购房者而言。

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