住宅建筑应以套内使用面积进行交易

2月23日 “买100平得70平米”这种糟糕的购房体验终于要成为过去式了?近日，住建部官网就38项住房和城乡建设领域“全文强制性工程建设规范”公开征求意见，其中就包括《住宅项目规范(征求意见稿)》，当中明确，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

民众皆苦公摊久矣，此消息一出便引发热烈讨论。如果真按照套内使用面积进行交易，将对置业者及房地产交易带来怎样的影响呢?

开发商或提高房屋单价

中原地产首席分析师张大伟表示，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

或影响房地产税及房屋交易面积相关制度变革

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，这次住建部做住宅建筑规范的规定，是一种很大的变革，这样的变革从居住角度来讲有积极作用，而且这样的变革会让房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。这一点来讲，对财政税收的计费标准、购房者权益都有很好的积极意义。

或减少开发商的灰色利益

事实上，全国已有重庆等个别城市一直都是按照套内面积进行交易，张大伟认为，这样更有利于购房者，对于开发商而言，减少了灰色利益。同时，影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。

“从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。”

不执行代价足够大才能保证政策有效落地

向来都是“上游政策，下有对策”，这项政策若出台是否也如此?

有分析认为，此番住建部以强制性规范的方式明确清理和告别“公摊面积”，按照《标准化法》“强制性标准必须执行”的要求，剑指开发商层面对“公摊面积”的利益依赖，且受条款影响的还有二手房交易市场，政策极具针对性。必须执行的强制性规范，只有不执行或执行打折扣的代价足够大，才能确保强制规范的有效落地。在重庆已施行十七年的地方做法中，不按这一计价依据销售的开发商，将被处以商品房交易金额5%—10%的罚款。

已购房屋二手房如何交易？

《南方都市报》的评论认为，具体到二手房市场，要对市场参与主体对新政策的适应能力有信心，规范执行前带“公摊面积”的房产持有者对规范执行后二手房市场，会有符合意思自治原则的民间交易规则。强制规范也要对房地产市场运行的健康度抱有信心，强制约束孕育着公平的市场竞争环境，同时消费者多了一种选项，对强势的开发商则是一种约束，从长远看有利于健全市场。

“公摊面积”的受害者主要是购房者，但受益群体却可能庞大，故需要在“交易”之外对按公摊标准计费的一应水电、取暖甚至物业项目做系统清理，并且需要充分考虑业主的现实维权困境，在规范实施初期应由行政监管部门在全国范围内启动地毯式的主动排查清理。而实践中多有开发商采取先让业主为公摊面积埋单再将其二次出售或出租的做法，固然需要业主充分自治和《物权法》真正落实来解决，但也提示基层执法部门，对附着在“公摊面积”上侵害民众合法权益的行为迫切需要加大打击力度。

专家称政策5年内落地可能性很小

此外，中原地产首席分析师张大伟还认为，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

张大伟表示，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

　　免责声明：本文由用户上传，与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 如有侵权请联系删除！