住宅按套内面积算 在市场可能产生的连锁反应

住宅按套内面积算，在市场可能产生的连锁反应，以及开发商的“变通式”应对，还需有充分的预判和化解之策。

近日，住房和城乡建设部官方网站发布的《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》明确要求，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

从上世纪末进入商品房时代开始，中国房屋交易，采用的就是套内面积加公摊面积计算方法。虽然延续至今，但其合理性一直备受质疑。尤以两个方面的“槽点”最明显：

一是公摊面积的计算标准很模糊，现实测量也较难，开发商的弹性操作空间较大。这使得“公摊面积”实际成为房屋交易当中的一个隐性黑洞，甚至引发消费者的诉讼。像媒体报道的极端案例显示：2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。

二是按公摊面积计价，放大了市场交易的公平焦虑。比如，两套总价一样、产权面积一样的房屋，很可能因为公摊面积不同，导致购房者实际获得的使用面积相差很大。

所以，考虑到上述对消费者的不利影响，以及近年房价升高和统一实行精装房交易后，将含“公摊面积”在内的建筑面积计价规则，改为统一按套内面积进行交易，也算是一种务实的纠偏，回应了购房者的实际关切。

当然，按套内面积算的利好，最关键的一点还是让房屋交易变得更透明，让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。至于其他方面的“获得感”，不能期望过高，比如，它对于购房支出，并无实际影响。甚至，如一些人所担心的，按套内面积计算后，意味着房屋单价将会有相应提升，这个过程中，如何避免开发商的隐性抬价，也值得关注。

除此之外，新规对房屋交易和后续其他环节可能带来的连带影响，也该有配套的落地细则。比如，相关新闻的跟帖中，关注度最高的一条就是“现有的二手房怎么计算”。也就是说，虽然新房交易将执行套内面积计算标准，但现有的二手房过去都是按照建筑面积计价，它们被重新投入市场后，到底是按照新的规则执行，还是延续旧规，关系到购房者和卖房者双方的利益，如何平衡，需要有规则层面的回应。

另一个现实问题是，按套内面积算，对于业主缴纳物业费、取暖费，乃至日后可能征收的房产税等，都可能带来长远性的利好，但是，这并不意味着小区公共区域的维护费用就可以免除。这部分费用到底该如何由业主分担，是折合到套内面积统一征收，还是另设标准仍需妥善处理。多年前就已取消公摊面积的重庆，在物业费征收上多数仍是按照建筑面积计算，这种方式是否将是主流，有待探索和规范。

按套内面积算，对于消费者而言，当然是好消息，也是中国商品房交易与国际通行规则的一次接轨。但对可能产生的市场连锁反应，以及开发商的“变通式”应对，还需有充分的预判和化解之策，如此才能让规则调整带来的红利，不打折扣地送到购房者手上。

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