以公摊计价 房价看似降低了 实际上买房者付出的购房款

中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为，这样会导致房价大幅上涨。媒体曾报道过“公摊”面积引发的种种乱象，按照套内使用面积进行交易的意义及操作的可行性，市民怎么看?专家怎么说?

“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有，如今被开发商长期侵占。”

——北京莲花桥附近一小区业主抱怨，开发商通过侵占、转移业主权益获利五六百万元，却从未公布资金去向。现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况，损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利，公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。

“实际操作中，公摊面积成为买房中最不透明的一项，一些房地产商借机欺诈，面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。”

——广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说。据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，工作人员十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房!”

“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

——时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强说。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。同年8月，重庆市在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

“对于购房者，公摊面积只是附属设施，对他而言更重要的是具体居住面积。”

——易居研究院智库中心研究总监严跃进说。“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。这种做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。

“以公摊计价，房价看似降低了，实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。”

——中原地产首席分析师张大伟认为，是否按套内面积计价对于购房者实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例，实际住宅套内面积是141平方米，增加公摊后变成173.7平方米，多出了18%的公摊面积，平均单价也从套内的每平方米10.8万元变成8.8万元，降低了19%。

“决定房价的是供需关系，不是计价方式。”

——贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。他表示，房价的计价方式变化只是造成不同口径数据的不可比，并没有改变市场价格。目前上述文件尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如，要做好房价统计数据的可比性衔接，调整普通住宅和非普通的划分标准等等。

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