世茂国风长安作为2019年首个入市的限竞房项目 京西楼市

去年以来，多个新盘“鏖战”西五环外，但西四环至西五环之间，则因供应较少，几乎成为新盘的“空白区”。今年春节刚过，位于丰台小瓦窑的世茂国风长安作为2019年首个入市的限竞房项目，首期开盘取得了较为理想的销售速度。该项目就位于西四环与西五环之间，京西楼市再次引发关注。

新房 “真空地带”再现供应

“近些年，西四环到西五环之内的新房供应确实特别少。”家住西局附近的李女士在接受采访时表示，自己一些有改善性住房需求的朋友几乎都在北边或东边买了房。虽然这几年西边区域的整体配套逐渐完善，但仍然鲜有价格、地段、户型等都合适刚需或刚改一族的新盘出现。“西边居民对住宅的品质要求还是很高的，东富西贵似乎并不是空谈。”她说。

京西方向由于地跨海淀、丰台、石景山三区，人文教育气氛浓厚，高校云集，高科技公司总部汇聚，名胜古迹众多。可以说，区域内客户有着很强的住宅购买需求，但近几年区域内商品住宅供应一直偏少，供求关系偏紧。西四环与西五环之间似乎成了新房供应的“真空地带”，这一大方向上的新盘供应，主要集中在西南四环外的区域以及西五环外的石景山、门头沟。

从今年来看，西四环与西五环之间开始有新盘入市。目前区域内有世茂长安、橡树澜湾两个纯新住宅项目，两个项目相距比较近，限售均价均为54378元/平方米。其中，世茂长安包含72平方米一居户型，主力户型是89平方米跃层两居，还有少量198平方米四居。橡树澜湾由华润置地、电建地产联合开发，83平方米-140平方米户型，全装修。

配套 逐步完善引领区域升级

近年来，京西区域配套的完善也引领着区域升级进一步加快。

西四环与西五环之间，能够明显感受到的是商业配套和交通路网的变化。“以前西边很少有大型的商业综合体，居住在这边的消费者日常的休闲、购物都不是很方便。”李女士告诉记者，这几年间逐渐落成了恒泰广场、华煕Live等一些综合体，西边的商业才开始逐渐丰富起来。

就面积近6万平方米的五棵松华煕Live来说，西邻西四环，南接复兴路，接驳地铁一号线五棵松站。“从五棵松下地铁，不用出站就可以直接进去。”林女士表示，这不仅为附近生活圈的居民提供了便利，也让更多住在西边的人闲暇时有了更多、更好的去处。

交通方面，近几年京西的路网建设也飞速发展。在西四环与西五环之间的区域，贯通着6号线、1号线、14号线三条东西向的地铁线，此外还有南北向的9号线。规划中的R1线，一端是北京城市副中心，一端是新首钢高端产业综合服务区，R1线也将是东西贯通的一条主要地铁线路。根据市政发布规划，R1线将于2019年开工，2023年完工。据悉，地铁11号线冬奥支线也将在今年开工。

除此之外，教育资源和医疗设施也是区域发展必不可少的一部分。“西边的医疗资源还是比较丰富的，解放军武警总医院(301医院)、302医院、武警总医院等。”李女士说。

二手房 同一片区价差较大

去年以来，位于西五环外的多个大户型改善项目扎堆入市，各项目销售冷热不一。然而整个京西区域改需及刚改新盘却十分稀缺。很多刚需置业者将目光转向二手房市场。

记者了解到，西四环与西五环之间的二手房市场，由于海淀的教育资源、环境资源等，价格并不低。

数据显示，在西四环与西五环之间，由北往南依次来划分片区，四季青桥以西片区二手房均价约为9万-10万元/平方米，定慧桥以西片区二手房均价约为8万-10万元/平方米，莲石路周边片区二手房均价约为6万-8万元/平方米。

值得关注的是，西四环与西五环之间的京西区域，也是海淀区、丰台区、石景山区的交界地带。

尤其是三区的连接区域，距离很近的几个楼盘，却有着明显的价格差别。

丰台区吴家村路附近小区二手房均价4.5万-5万元/平方米左右，莲石东路往北大约3公里，一路之隔的石景山区远洋山水附近二手房均价6.6万元/平方米，远洋沁山水二手房均价则接近9万元/平方米。

预期 未来新盘将持续增多

实际上，去年北京单盘成交的销冠项目也靠近这一区域，即位于西五环以外的中海寰宇天下，成交1345套，总成交金额91.11亿元。

合硕机构首席分析师郭毅表示，今年，京西板块针对刚需刚改客群的供应将更加多元。不仅将满足区域的地缘性客户的需求，也使得整个京西、包括京西北、京西南区域的需求向正西聚集。但从整个西部片区来说，也存在小户型供应过高的担忧，90/70配比过高，竞争必将激烈。可以预料，位置越好，性价比越高，去化的效果就越理想。

从土地供应上也可看出，该区域未来新盘将持续增多。去年开始，这一区域出现了新的地块供应。于2018年10月成交的丰台小瓦窑地块，已定名长安云锦，由中海和首钢联合开发，也在近日举行了奠基仪式。2018年11月26日，位于丰台区四环外的地块吸引了多家企业竞拍，两宗土地的溢价率都在25%以上。今年1月31日，位于西五环外的石景山区西黄村成交一宗居住用地。

郭毅表示，京西区域后期还会供应一些低密度的叠拼类产品，在刚改的基础上，满足一部分高端改善的需求。可以说，京西区域已形成了完整、全面的住宅供应体系，针对不同细分人群都有相应的产品供应。对京西地缘性需求、京西区域整体外溢需求，起到了拉动作用。这也意味着，性价比略低的项目，在今年将面临更加艰难的去化局面。

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