第一个房地产投资信托基金年度报告的3个主要内容

2018年是(新交所：AW9U)动荡的一年。由和(新加坡证券交易所股票代码：5WA)共同赞助的医疗保健REIT在11月初股价暴跌近30%。此次事故是由于其主要租户Lippo Karawaci Tbk受到信用评级下调的打击。投资者争相兑现他们的投资，担心Lippo Karawaci可能违约其租赁义务或无法续租。虽然First REIT的股价自那时起反弹，但并非全面复苏。

随着今年发生的一切，我非常感兴趣地挖掘了公司2018年年度报告，以了解更多信息。以下是三个关键更新。

第1名：2018年DPU增长

尽管围绕Lippo Karawaci的担忧，First REIT仍然设法将其可分配收入和单位分配分别增加1.4%和0.4%。较高的DPU来自其现有资产的增量租金收入以及2017年两次收购的全年供款。

第一个房地产投资信托基金属于主租赁，每个房产的合同期限为10至15年。现有的租赁结构确保租赁租金每年都会增加，每年的租金上涨也会增加。其印尼物业的年度基本租金上涨幅度为新加坡消费者价格指数的2倍，上限为2%，而其新加坡和韩国物业的年增长率为2%。

第2名：欢迎新的赞助商

OUE Ltd

2018年，First REIT的所有权发生了重大变化。OUE Lippo Healthcare(OUELH)收购了First REIT 10.6%的股份，并与Lippo Karawaci Tbk一起成为新的共同赞助商。OUELH和(新加坡交易所代码：LJ3)(OUELH的母公司)共同收购了First REIT经理Bowsprit的100%股权。

OUELH作为共同发起人的加入使First REIT有权首先拒绝部分OUELH的财产网络。

首批房地产投资信托基金经理已经明确表示，他们打算将公司的收入来源多元化，扩展到更广阔的地域市场，并且他们可能会在不久的将来调查OUELH的房地产投资组合。

截至2018年12月31日，First REIT的资产负债率为35.0%，与45%的监管限额相差甚远。如果有机会展开，这种财务回旋余额可为其提供大约1.437亿新元的债务净空，以资助进一步的收购。

第3号：安全的资产负债表

除了相对安全的35%的资产负债比率外，First REIT的舒适保障比率为4.7倍。在数学上，利息保障的计算方法是将利息前的收益除以利息费用。较高的利息保障意味着房地产投资信托可以通过其收益轻松偿还其利息支出。

2018年，First REIT获得了价值4亿新元的银团担保贷款融资和1亿新元的定期贷款融资。因此，除了2019年到期的1.1亿新元的贷款期外，First REIT在2021年之前没有再融资要求。

愚蠢的底线

2018年对于First REIT及其单位持有人来说无疑是一个忙碌的一年。其主要租户Lippo Karawaci的困难得到了很好的宣传，导致单价突然暴跌。然而，在我看来，即使信用评级下调，PT Lippo Karawaci Tbk仍然有办法履行其近期义务。它最近还通过配股收益和以2.8亿美元出售其中一项资产获得了10.1亿美元的资本重组资金。这应该为它提供履行任何近期义务所需的资本。

考虑到所有因素，我认为First REIT的单位持有人应该继续保持耐心。在撰写本文时，First REIT的单位转手为1.00新元。这意味着价格与账面比率为0.9，分配收益率为8.6%。

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