商业房地产市场有望继续强势2019年

加利福尼亚州IRVINE和加利福尼亚州SILICON VALLEY，2019年4月9日/美通社/ -Ten-X Commercial是美国领先的交易平台，为90%的在线商业房地产销售提供支持，今天发布了其冬季CRE量和定价趋势报告。分析发现，在2018年结束时，CRE交易交易总额达到了令人印象深刻的5370亿美元，这是美国CRE销售记录的第二大年份。这一令人印象深刻的收盘使得CRE市场在2019年开始强劲增长，这是市场的动力。能够保持到2019年第一季度末。

2018年的最后一个季度，CRE市场的所有部门 - 零售，工业，多户住宅，办公室和酒店 - 的交易量同比增长7.5%。机遇区是交易增长的源泉，因为CRE投资者开始利用机遇区投资在新税法中的税收优势。根据Real Capital Analytics的数据，2018年所有2018年销售活动中有14%发生在指定的机会区，这种做法一直延续到2019年第一季度并且很可能会持续下去。

并购活动也是2018年的一个主题，尤其是零售和酒店业。在$ 5十亿拉萨尔酒店物业及酒店佩布尔布里克信托合并提振酒店交易量超过$ 14十亿，超过一倍的水平一年前。

在零售方面，尽管2018年零售破产和商店关闭源源不断(例如Toys“R”Us和Brookstone)，但主要的商场合并和收购促进了交易活动。虽然并购活动在第三季度影响了零售交易量，但该行业的交易量在年度结束时又恢复到约186亿美元的历史水平。

Ten-X首席经济学家Peter Muoio表示，“美国目前的经济扩张，现在是近期历史上第二长的，扩大了投资者的担忧，并推动了整个2018年的CRE增长。但这并没有转化为CRE定价的进一步增长。”“2019年初的定价环境依然停滞不前，就像去年全年一样。”

在2018年第一季度完成后，CRE定价在2019年第一季度下滑

交易量的强劲水平与较弱的CRE定价增长交织在一起。在2019年第一季度，大多数细分市场的价格同比增长缓慢。正如Ten-X的Muoio所指出的那样，“持平的定价已经减少了买卖双方对定价预期的脱节，从而实现了更强的交易量。后期周期CRE基本面的普遍实现具有讽刺意味的是促进了交易流程。”

办公室定价是明显的例外，同比增长5%。然而，其他CRE部门要么放缓要么停滞不前。酒店价格相对稳定，目前的价格处于2018年2月以来的最低水平。工业部门继续走弱，因为同比价格下降了2%，并且连续17个月一直是负值。随着季度工业数据显示空置率开始上升且租金增长放缓，Ten-X Nowcast在过去一年左右的疲软表明投资者对基本面变化敏感。

Ten-X的最新临时播报显示，多家庭的定价增长最为疲弱。最近，2月份定价下降了0.4%，使年增长率降至1.3%。临近预报还表明，零售业的定价继续放缓，年增长率仅为1.3% - 这是该周期的最低水平。

上限利率随着资本化利差的压缩而略有下降

随着利率在2018年第四季度上升，所有CRE行业的资本化率均下降，但工业资本化率保持不变。

酒店，零售，写字楼和公寓的上限率从2018年第三季度下降20个基点，办公楼部门重新回到5.8%的历史低位，公寓部门从2018年第三季度下降10个基点。

“资本负债利率压缩抵消了2018年后期的利率上升，以及12月利率回落的开始进一步消除了上限压力的上行压力，”Muoio说。“在这一点上，随着国债的下跌，增加的资本化率并没有引起人们的关注。”

上限利差的压缩继续使它们进一步低于历史平均水平。酒店利差从2018年第三季度开始下降，从10年平均水平下降超过90个基点 - 这是他们有记录以来的最大偏差。工业上限率与2018年10年平均水平的差距最大，最近全年扩大至167个基点。办公室，零售和公寓差价也低于其各自的长期平均值。

随着市场担忧，美国债券价格上涨已经减弱。由于收益率曲线已经反转，市场对潜在下滑的担忧已经出现。增长担忧及其对NOI的潜在影响现在是CRE投资者的前沿和中心，“Muoio说。 。

零售业：受2018年强势并购活动推动

虽然零售业基本面仍然疲弱，但零售交易量在2018年攀升至令人印象深刻的845亿美元，为2015年以来的最高水平。这一主要差异主要归因于该行业经历的巨额并购，因为投资者开始重建房地产。

根据RCA，涉及实体级交易或投资组合的交易同比增长131%。最大的收购之一是Brookfield以148亿美元收购GGP，将Brookfield转变为美国第二大购物中心业主。

虽然最新的定价数据显示经济增长放缓，但整个2018年零售业的定价 - 尤其是商场的定价 - 出现了非凡的增长，从32%到141%不等。该行业整体也经历了价格增长，全年范围从1%到10%不等。

“除了希望重新定位零售资产的买家之外，零售交易量也得到了提振，因为实体零售继续转型，”Muoio说。

关于Ten-X

Ten-X Commercial是商业房地产的领先端到端交易平台，为超过90%的在线CRE销售提供支持。我们的平台为经纪人，卖家和买家提供数据驱动技术和全面的营销工具，以扩大市场知名度并缩短关闭时间。Ten-X Commercial总部位于加利福尼亚州欧文和硅谷，在全国主要市场设有办事处。该公司的投资者包括Thomas H. Lee Partners，LP，CapitalG(前谷歌资本)和Stone Point Capital。

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