房地产交易中优先股权投资者的关键问题

优先股权是一种替代形式的融资，可以代替或从属于商业房地产交易中的夹层融资。它是对合资企业的股权投资，合资企业通常是拥有财产的实体的直接或间接所有者。虽然优先股权投资具有类似于夹层贷款的属性，但它们不是贷款，而且(通常但并非总是)无抵押。优先股投资经常结构为“硬”优选股票，如果他们更多的债务-样，或“软”优选股票，如果他们更公平-等。许多优先股权投资介于两者之间。优先股权投资的主要特征包括：

优先股权投资者和开发商是合资伙伴。他们的关系记录在有限责任公司协议或有限合伙协议中。该协议通常冗长而复杂，在“硬”优先股权交易中，可能类似于贷款协议。如果适用，开发人员是管理成员或普通合作伙伴。开发商管理公司或合伙企业的日常活动，通常取决于优先股权投资者对某些商定的重大决策的批准。优先股权投资者通过优先权分配偿还，无论现金流量如何，优先权分配均可累计或计划分配。

优先股权投资者对开发商违约的补救措施通常包括合同权利，将开发商从合资企业的控制中移除，成为管理成员或普通合伙人(如适用)，并使所有与房地产相关的决策继续进行。在“硬”优先股权的背景下，一些优先股权投资者将协商开发商在合资企业中的股权质押，并且在开发商发生违约时，行使其在质押下的权利并取消开发商的权利。所有权结构。

根据当事人的理解，开发商(或其他合作伙伴，成员或信誉良好的人)可以被要求赔偿优先股权投资者的“坏男孩”担保，完成担保和/或环境赔偿，类似于夹层贷款。优先股权投资通常具有强制赎回日期，股权投资必须全额赎回，通常与抵押贷款到期日共同终止。

如果财产受到高级抵押债务的影响，优先股权投资者必须确保其投资和补救措施不会违反贷款文件的条款和条件，例如，包括典型的反转让条款抵押贷款协议。因此，重要的股权投资者必须通过承认协议与高级贷款人建立相互关系(或者在抵押贷款文件中起草并确认其权利)。虽然没有“标准”形式的认可协议，但认可协议越来越变得与高级贷款 - 夹层贷款交易协议非常相似，因为优先股权投资越来越多地成为债务-喜欢。以下是优先股权投资者通常希望抵押贷款人就优先股权投资者行使权利而确认的一些主要权利：

优先股权投资者有权取消开发商并接管公司或合伙企业，其子公司和资产的控制权和决策权。优先股权投资者有权以其可能确定的价格和条件和条件强制出售相关财产(和/或其中的所有所有权权益)。如果有质押，优先股权投资者有权根据统一商法典取消抵押品赎回权行动，了解开发商在合资企业中的权益。优先股权投资者有权从抵押贷款机构收到违约通知，并有独立机会解决高级贷款下的违约问题。

优先股权投资者有权使财产拥有实体终止管理协议和任何关联协议，并以优先股权投资者可接受的第三方取代物业经理和其他提供商。

鉴于优先股权投资者正在寻求这些特定的认可权，抵押贷款人将单独承销优先股权投资者，并且通常要求优先股权投资者满足关于房地产投资和管理的财务实力和经验的某些标准。

我们希望您能找到有关房地产交易优先股权投资的总体摘要。它并非详尽无遗或包括优先股权投资的所有方面。例如，优先股权投资产生的重新定性风险和税收考虑超出了此警报范围，在将资本投入优先股权机会之前也应进行分析。

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