通过房地产分配超越投资目标的三种方式

这不是一个保密的秘密：几十年来，哈佛和耶鲁等顶级教育捐赠基金已经获得了较高的投资回报率和适度的波动性。他们的秘密在于他们在另类投资中的分配，包括私人房地产。

根据现代投资组合理论，投资者可以通过在具有不同相关性的多个资产类别之间进行多样化来提高其投资组合的风险调整回报。大型机构和家族办公室大量赞同这一理论，并在长期投资期间获得了更高的回报。

虽然上述机构可以获得数十亿美元和顶级私募股权经理，但散户投资者可以从他们的资产配置中学到一些东西，并采取更灵活的行动，以避免投入大量资金所带来的陷阱。以下是散户投资者通过应用多资产原则和投资私人房地产来增加回报的三种方式。

1.做出正确的选择

美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)预测，私人市场将再次升温，是公共市场的两倍。这种激增使投资顾问重新考虑其资产配置。剑桥联合会建议将多达40%的投资组合分配给私人投资，包括房地产。该公司进一步阐述，没有必要投资“着名”基金，但投资者应该关注真正表现最佳的新发展基金。

对于散户投资者而言，在私人房地产中进行分配不仅可以提供更高回报的潜力，而且还可以提供与公共股票相关性较低的多元化战略。虽然散户投资者难以获得此类私人投资，但Jumpstart Our Business Startups(JOBS)法案的发展根据联邦证券法制定了一项豁免，允许私人投资向公众提供和出售。

然而，即使私人投资更容易获得，投资者也应该选择私人房地产经理。最佳和中位数私人资产类别经理的平均差异为16个百分点。投资者应彻底审查其管理人员过去的业绩记录，并审查他们在经济好时坏的表现。

2.不遵循机构资本：位置

虽然这可能与上述关于机构投资策略的建议听起来违反直觉，但散户投资者可以选择在哪里投资他们的资金。大多数大型私募股权房地产公司认为较大的门户市场在安全性和流动性方面具有优势。此外，由于他们必须投入大量资金，大型机构投资者通常瞄准主要门户城市的中央商务区(CBD)，在那里他们可以在单一资产上分配大量现金。

由于主要城市的竞争激烈，这一有针对性的策略推动价格上涨并回落。除了大型私募股权投资者外，其回报门槛低得多的外国买家也更喜欢这些城市。对于散户投资者而言，这不应该成为现实，他们通过较小的资金可以分配到就业增长，技术进步和宜居性方面日趋成熟的城市。

3.不遵循机构资本：规模

如前所述，虽然机构资产配置理论应该是一个指南，但散户投资者可以选择他们想要投资的资产。

Prequin指出，2019年3月“封闭式私人房地产基金的干粉总量达到创纪录的3,330亿美元”。市场上看到创纪录的现金数量，寻找投资房地产，而基金经理则是很难把所有的钱花在上面。大资金需要大资产才能支出现金，这反过来会增加资产竞争并降低回报。此外，大型基金会因资本配置放缓而产生巨大的J曲线影响，从而对投资者回报产生更大的影响。

在这部分市场中，当资产价格较高时，针对较小资产的较小资金具有竞争优势。据研究由华盛顿大学奥林商学院(上我们公司合作)，以不足1000万$的价格小(微)资产产生大于资产收益率(IRR)的高8.76%，内部收益率。因此，对于散户投资者而言，考虑可以通过较大的机构基金通常忽略的较小资产快速使用其资本的小型基金是明智的。投资者识别小型基金的最佳方式是开始阅读并跟踪围绕投资“小额平衡房地产”或“微房地产”策略的基金的发现。

总之，虽然大多数散户投资者无法获得家族办公室或捐赠基金的资源，但通过模仿他们的多资产原则并改变自己的规模，他们可以获得可观的回报和多样化。

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