Freddie Mac为2019年房屋市场揭示了最大的外卡

明年房地产市场最大的未知数是最近的负面趋势是否会持续，或市场是否会适应抵押贷款利率上升和恢复温和增长的冲击。我们的预测有利于后者 - 适度增长。这就是原因。

第三季度GDP增长强于预期，为3.5%，比上一季度下降0.7%。这种强劲增长的部分原因是消费者支出增加了4%，政府支出增加了3.3%。我们预计2018年GDP增​​长率平均为3%，然后在2019年放缓至2.4%，2020年放缓至1.8%。我们预计在中期选举后我们的基线预测不会受到影响。由于美国众议院和美国参议院的分裂党控制，我们预计现行法律下的联邦支出过程不会有任何重大变化，这可能会推动2019年的增长，然后开始拖累增长。 2020年

劳动力市场仍然是经济的强项。10月失业率维持在3.7%的数十年低位。首次申请失业救济人数也维持在历史最低水平，11月第一周下跌近0.5%至214,000。连续申请失业救济人数的4周移动平均价再创45年新低，10月底下跌0.5%至163万。尽管就业增长持续强劲，但工资增长只是适度增长。10月平均小时工资仅增长0.2%，但同比增长3.1%。我们预测今年的失业率平均为3.9%，然后在2019年降至3.6%，然后在2020年增加到更可持续的4%长期利率。

关键要点

我们预计抵押贷款利率将继续上升，对购房活动造成下行压力。

2018年第三季度房屋销售总量下降3.3%至585万。9月份单户住宅销售下降3.4%至515万，为2015年以来的最低水平。

抵押贷款利率正在上升

10月份30年期固定利率抵押贷款利率平均为4.83%，最近的每周读数达到4.94%，这是我们自2011年初以来从未见过的高点。随着国债收益率持续上升，我们预计抵押贷款利率将逐步走高。我们预计，2018年30年期固定利率抵押贷款利率将平均为4.6%，2019年增长至5.1%，2020年增长5.6%。抵押贷款利率上调幅度可能足以让房地产市场陷入困境它的呼吸和恢复增长。

如果新屋销售将在2019年恢复增长，建筑商可能不得不将重点转向价格较低的房屋和规模较小的房屋，以帮助抵消住房负担能力问题。但由于成本压力扼杀了盈利能力，这将是一项重大挑战。在模块化和其他非现场建造住房的份额适度扩张中可以找到一线希望，这可能在帮助扩大经济适用的单户住房建设方面发挥作用。

我们预计2018年房屋销售总量将减少1.6%至602万，然后缓慢恢复增长势头，2019年增长1%至608万，2020年增长2%至620万。住宅销售增长将完全受到房屋销售小幅增长的推动。新屋销售，而现有房屋销售可能会保持在接近目前水平的范围内。

房地产价格指数的增长率在2018年第三季度保持在0.9%不变。我们预测2018年房价将增长5.1%

抵押贷款来源随着房屋销售疲软和房价增长放缓而下降

根据最近的购房活动趋势，我们下调了对抵押贷款发起的预测。我们预计2018年单户抵押贷款发生额将同比下降9.9%至1.63万亿美元，在2019年略微下降至1.62万亿美元，并在2020年再次下降至1.60万亿美元。抵押贷款利率接近7年高位，再融资起源可能会受到打击，2018年的再融资份额下降到29%，2019年下降25%，2020年下降到15%。

季度再融资报告

根据Freddie Mac在2018年第三季度的季度再融资统计数据，“现金支出”借款人，即贷款余额至少增加5%的借款人，占所有再融资贷款的81%。这比一年前的62%有所上升，但仍低于2006年第三季度的89%。

虽然现金再融资的份额达到了自2008年第三季度以来的最高水平，但在过去十年中，现金支出活动的总量仍然低得多。按2017年通货膨胀调整后，估计在2018年第三季度传统优质信贷房屋抵押贷款再融资期间，净房屋净值142亿美元，低于去年同期的183亿美元，大大低于现金高峰 - 2006年第二季度的再融资额为1020亿美元。

在2018年第三季度为第一次留置权抵押再融资的借款人要么维持相同的利率，要么平均利率略高，而去年同期利率下降近0.7%，远低于近1.9%的降幅。在2013年第二季度期间，2018年第三季度的许多再融资都不是为了降低利率，而是为了兑现股权以合并更高的利息债务，支付其他账单或改善房屋。无论最初的贷款产品是什么，95%以上的再融资借款人都选择了固定利率贷款。

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