瑞士信贷认为S-Reit的估值保持高位

瑞士信贷(Credit Suisse)在其最新的行业研究报告中表示，新加坡的评估可能会在回到之前的高点之后保持高位，因为在贸易和经济前景模糊的情况下央行维持低利率，因此对收益率的追求可能会持续。

“我们看好零售业的Reits，但看到精选办公室，工业和酒店业的获利回吐机会，即使经营基本面变得更具挑战性，估值也越来越丰富，”东南亚研究私人银行业务负责人Kum Soek Ching表示。研究，瑞士信贷。

“监管机构提议的资产负债限额的增加应该为S-Reits(新加坡房地产投资信托公司)的收购提供支持，”她补充道。

新加坡金融管理局(MAS)已邀请业界就其将S-Reits的杠杆限制从目前的45%提高至50-55%的建议提出反馈意见。

Kum表示，MAS的提议是及时的，因为收购看起来会有所增强。

较高的资产负债率限制应该允许S-Reits更好地与私募股权基金，房地产基金和可能拥有更多债务净空的外国Reit竞争收购。

瑞士信贷指出，许多其他市场的Reits受到更高或没有资产负债限制。马来西亚的负债比率为50%，泰国为60%，而美国，日本和澳大利亚等国家没有限制。

瑞士信贷预计S-Reits将利用其目前较高的估值来筹集资金。“由于资本配置具有更大的灵活性，机会性股权融资(没有收购支持)的风险可能会减少。”

年初至今已升值18%，与新加坡10年期国债相比，S-Reits的收益率差异为3.4%，而全球金融危机后的历史平均收益率为3.8%，即4.36%。

“虽然S-Reit的估值看起来与历史相比看起来一样丰富，但在较低的利率环境下寻求收益率可以为防御性收益率股票的表现提供更多的里程，”Kum女士说。

“相对于其他发达市场的Reits而言，S-Reits的分配收益率看起来并不具吸引力。如果美联储(Fed)认为在2019年第四季度美联储降息40个基点的市场预期不足，那么收益率股票可能会受到压力。“

Kum女士补充说，这种情况将为瑞士信贷的首选Reits提供机会。

零售价

瑞士信贷(Credit Suisse)表示，自2019年以来零售业销售额已成为零售业销售的头条新闻，成为该行业中表现最佳的零售商，并且已报告公司入住率和租金回升率均有所恢复。

由Changi Jewel，Funan和Paya Lebar Quarter带动的供应激增也在很大程度上被占用。

新加坡的购物中心占地面积仍远低于美国，澳大利亚和香港等发达市场，这表明实体零售空间有增长空间。

向全渠道零售业的转变也表明新加坡购物中心的持续相关性。

瑞士信贷(Credit Suisse)表示，“由于零售空间供应量减少，我们预计未来一至两年零售租金将稳定并小幅上涨，因零售销售疲软，入住成本较高。”

瑞士信贷(Credit Suisse)2019年对其他S-Reit行业的展望 - 办公，工业和酒店业 - 看起来更加暗淡。

办公室房产

“在2019年第二季度，租金增长放缓，办公室租金的两年复苏可能会有所缓和，”库姆女士说。

疲弱的新加坡经济和美中贸易战可能会破坏最具周期性的房地产子行业之一的业务扩张和投资计划。

然而，2019年至2021年期间，办公楼部门的平均每年平均供应量为83万平方英尺(平方英尺)。

瑞士信贷(Credit Suisse)指出，虽然租赁甲级写字楼的租金最终会带来市场复苏带来的正面租金逆转，但它们也是S-Reits行业收益率最低的股票之一。

工业企业

特别是由于美中贸易战，出口和制造业的疲软开始对工业物业市场造成影响，工业物业市场2019年的供应量增加了1500万平方英尺，比2018年增加了2.5倍多。

鉴于Reits的国内投资组合带来的收入压力，以及在强劲反弹后的高估值(最大三次工业升值收益率为5.0-5.5%)，瑞士信贷“对工业Reits变得更加谨慎”。

HOSPITALITY REITS

在宏观环境放缓和客房供应量增长2.8%(2018年为0.1%)的背景下，瑞士信贷估计，2019年酒店业Reits的每间可用客房收入(RevPAR)下降了6%。

“在2019年完成几项酒店开发/翻新工程后，其中一些将从2018年开始推迟，新加坡的酒店客房供应增长可能会在2020 - 2023年间缓解至每年1.1%，”Kum女士说。

“这应该支持期待已久的新加坡酒店在2020年的RevPAR复苏。到2019年，我们看到酒店的Reits的盈利风险，其估值几乎没有让人失望的余地。”

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