新租赁法刺激租赁 短期影响房屋销售

自由撰稿人Deepa Nair住在孟买的一个出租房。虽然这位31岁的年轻人可以轻松地与她的企业家丈夫一起买房，但二人更喜欢以租金为生，因为这样可以提高工作场所的灵活性。他们已经在哥打和普纳居住了他们的专业任务，并且不希望通过拥有住宿而被束缚到城市。

对于36岁的Manish Singhal来说，以每月15,000卢比的价格在大诺伊达租一套三居室的公寓比在类似配置的房子每月支付50,000卢比的EMI更具经济可行性。此外，他还可以使用所有联盟设施，如社会健身房，游泳池和俱乐部，因为租金包含维护费用。

随着人们倾向于过度租赁，已经不温不火的住房市场可能会随着拟议的“模范租赁法”的实施而进一步下滑。该法案旨在规范出租房屋，将使业主更有信心安置房屋，增加1100万个空置房屋的存量(按照2011年的人口普查)。

“如果更多(出租房屋)供应，它将降低市场租金。这反过来将对房地产项目施加压力，因为收益率将进一步降低，损害资本价值，”Pankaj Kapoor，创始人兼医学博士说。在房地产咨询公司Liases Foras。

印度的未售出库存已经达到40个月，印度前30个城市的库存量达到了12.76万的历史最高水平。如果更多人愿意租房，销售额将进一步下降，增加未售出的库存。

Nair表示，如果购买价值85万卢比的贷款，那么在孟买购买价格超过1亿卢比的房子将导致每月EMI至少为85,000卢比。“购买的支出(本金加上贷款利息)将非常高。我们最好将我们的储蓄投资于定期存款并支付更低的租金，”她说。

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如果像Nair和Singhal这样的双收入家庭由于租金的财务上涨而推迟购买，那么销售肯定会受到影响。过去五年来，房屋销售已经处于缓慢的发展阶段，上一财年仅增长了7%。

Reach集团医学博士Harinder Singh Hora表示，随着印度成为房地产投资中心，许多NRI正在购买住宅物业。“但他们一直在避免出租，因为他们担心当他们要求租户腾出房产时可能会面临问题。这项新法案肯定有助于在所有州实施后将数十万未售出的单位带到租赁市场，“ 他说。

虽然该中心提出了该法案，但由于土地是国家主体，其实施将由各州政府掌握。

在全球范围内，住宅物业的租金回报率为5%至6%，而印度则为1.5%至3%。“事实上，资本价值和租金之间的差距非常大，以至于人们现在更愿意租房。此外，扣除所得税的所得税也是一种激励，”PropEquity的创始人兼首席执行官Samir Jasuja说。

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JLL India的研究和REIS首席经济学家兼执行董事Samantak Das表示，新的租赁法将带来必要的制度框架，并使租赁市场更有条理。“此外，千禧一代相信没有拥有经验。因此租赁市场将得到进一步提升，”他说。

另一种倾向于租赁而非租赁的趋势是共同生活，人们共同租赁房产。这是学生和年轻专业人士的首选租赁方式。根据JLL-FICCI关于“共同生活 - 重塑印度租赁住房”的报告，对共享租赁的不断增长的需求将推动市场，到2023年将提供10亿卢比的商业机会，高于2018年的45,000亿卢比。

“租赁提供了灵活性和节省，”Das补充道。

然而，ANAROCK物业顾问公司董事长Anuj Puri表示，将为市场开放的出租物业大部分位于市中心，在任何情况下都无法提供新的供应。“此外，该物业不仅仅是为了住宿而购买，而是作为对有价值的资产的投资，随着时间的推移将会升值，并实现免于租金，安全和安心的自由，”他说。

他说，租房者也是潜在买家。在这种程度上，该法案可能仅在短期至中期内影响销售。

但就目前而言，购买决策可以等待，因为低租金将导致家庭储蓄，这将有助于未来的买家降低贷款成分并减少EMI。

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