普吉岛的酒店住宅飙升至全球房地产市场

普吉岛与酒店管理的酒店之间的关系始于20世纪80年代后期的豪华Amanpuri超别墅。在过去的三十年中，越来越多的连锁和独立开发项目成功地销售了百万美元的泳池别墅，包括悦榕庄，斯里兰卡，安达拉等。亚洲，更确切地说普吉岛引领了更广泛的推动，将开端的高端住宿开放到宽敞的别墅中。今天在全球各地旅行，四季酒店和丽思卡尔顿酒店等顶级顶级品牌的酒店住宅和混合用途的数量非常丰富。

大约30年后快速前进，快速浏览即将上线的普吉岛酒店新网上库存管道，现已超过15,000个单位，超过8,400个是酒店品牌住宅。这个数字绝对是其他亚洲度假村市场的首选，但从数字来看，绝大多数钥匙都是公寓式酒店中相对较小的单位。现在，这些表格已经从奢侈品转向度假级入门级和中型房地产。

要了解市场，我们首先要介绍如何定义C9 Hotelworks所说的'Hotel Residences'的资产类别。基本上，这涵盖了在房地产市场中出售个别单位的房产，既可以作为酒店运营，也可以由酒店运营商打造。其他常用的术语是condotel，酒店品牌住宅和以酒店为主导的房地产。假期所有权或分时度假不包括在此分类中。

回到普吉岛并关注当前市场的主要趋势，根据我们广泛研究的亮点如下：

酒店特许经营和软品牌

我们已经看到许多全球酒店品牌如温德姆通过越来越多的特许经营类协议来管理其数量。另一方面，ACCOR采用了软件品牌方法，其MGallery系列以某种方式解决了品牌标准问题，并允许更多样化的属性进入连锁场景。

尺寸和价格问题

在GFC(全球金融危机)发布后，从传统奢侈品市场转移的现实仍在继续。亚洲地区细分市场和越来越多的泰国买家并不占主导地位。我们经常说房地产只有两个活动部分，开发成本是多少以及你可以卖多少。

新的人口统计数据旨在降低绝对销售价格，而今天的销售价格通常在100,000-200,000美元之间。大多数开发商现在专注于更便宜的单位的吸收或销售步伐，而不是试图推高产量，因此这是一个量产。虽然酒店运营商经常提升品牌的定价溢价，但今天最终的绝对卖点主要是吸引销售更快的磁铁。永久业权已被重新调整为外国人和泰国人的首选所有权方式，因此转变为允许外国人拥有财产的共管式结构。

中国大陆开发商

越来越多的大型项目现在直接或间接由中国内地房地产开发商/投资者赞助。在许多情况下，这些项目只关注单一的地理来源市场，其销售和营销主要面向中国人。品牌推广往往是这些以数量为导向的项目的关键问题，这与项目特许经营协议的兴起有关。

基于我们在所有亚太市场的酒店住宅咨询方面的丰富经验，我们可以关注某些实践，并从历史证明的房地产和旅游周期中学习：

投资买家主导市场

一个周期突破的一个明显迹象是投资或投机交易占房地产销售的绝大部分。人们可以称之为机会主义列车，我们通常会看到销售和营销策略，如两位数或长期保证回报或积极推动的收益。

在这方面的一个重要学习是，酒店住宅的投资类型回报在度假村市场中起作用，如普吉岛的旅游业而非房地产驱动。供应和需求是等式的重要组成部分，酒店管理的持续有效性也是如此。

鉴于目前普吉岛旅游业的挑战以及对中国经济放缓和旅游业数量下降影响的担忧日益增加，这些迹象表明保证回报的水平和期限对购房者来说风险越来越大。虽然酒店房地产开发商的趋势现在已经将运营和投资风险传递给酒店住宅产品的单位购买者。

关于这个问题的最后一个想法是与买家的长期保证回报的安全性相关的风险，因为这些风险并未受到广泛监管。通常情况下，这些退货并非针对银行担保或托管账户的担保，当酒店交易水平下降时，这些账户可能会受到压力。买家要小心。

产品不匹配 - 房地产与酒店

酒店住宅面临的一个关键问题在于，开发商将购买基地从最终用户转移到长期租赁，并希望在酒店领域展开竞争。实际上，因为产品很少与苹果相比。

对于以酒店市场投资回报为前提的酒店住宅，自然竞争对手是纯粹的酒店物业。在许多情况下，承诺提供完整厨房，整体缺乏商店和设施以及室内装修的房地产产品，以获得与专用酒店相当的平均价格。客户认知通常就像服务式公寓，像公寓酒店这样的产品，同时提供更多空间，价格低于传统酒店。结果是投资买家在预期的长期回报中脱节。房地产开发商主要致力于最大化可销售空间，而度假村市场的酒店式开发商则理解需要牺牲一些空间，绿色和固有的低密度。

这一领域的另一个关键因素是酒店住宅的零散所有权结构以及管理资产，升级并在酒店业保持竞争力的能力。酒店是长期的资产重要命题，通常在10年期间，多达8%的收入用于维护这些资产。由于采用一致的所有权方法，单一拥有的酒店能够进行翻新和升级。一旦大量的共同所有者进入这个等式，通常酒店住宅无法再投资到与其酒店唯一的竞争对手相似的水平，其连锁效应是较低的利率和降低的收益率。

我们从哪里开始?

酒店住宅有许多具有长期价值和回报的好例子。在许多情况下，这些是混合用途项目，如悦榕庄，其中核心酒店正在运营，较小的单位库存是酒店住宅，因此基本上有一个酒店所有者确保运营策略是合理的，并且衡量市场的绩效。

普吉岛酒店住宅的涌入现在进入了一个陌生的领域，许多项目的100%单位被出售，酒店的共同所有权制度现在是市场的新变化。开发商或单位所有者是否已为此转变做好准备仍然是一个关键问题。

最后，关于酒店住宅的主题，作为开发商在挑战性房地产行业中唯一可用的选择，C9认为，在利基市场中出现了强大的机会，例如开发商建设项目以持有产品和管理长期租赁，退休地产和共同生活。所有上述类型都侧重于长期可持续现金流。随着普吉岛的城市化，这些可能是目前酒店住宅市场飙升的首选开发替代方案，这些住宅区目前正面临着与单一酒店相同的竞争环境。

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