美国房主的流行税收减免消失了 但房地产市场似乎没有注

抵押贷款利息扣除，一个与美国房屋所有权梦想紧密相关的心爱的税收减免，曾经在政治上无敌。然后它几乎消失在全国的中产阶级街区，似乎几乎没有人注意到。

在普兰菲尔德(Plainfield)这个当地称为芝加哥地区的西南前哨地区，住房市场正在嗡嗡作响。

出售和购买房屋的人似乎并不在乎美国总统唐纳德特朗普的签名税改有效，尽管是间接地导致了政府对房主和房价的长期支持。

2017年的法律将联邦所得税的标准扣除额增加了近一倍 - 一对夫妇共同申请24,000美元，使数百万家庭有动力停止申请逐项扣除。

结果，更少的家庭 - 特别是更少的中产阶级家庭 - 声称扣除抵押贷款利息。美国国税局(Internal Revenue Service)的统计数据显示，2018年，约有五分之一的纳税人申请扣除。今年，这一数字下降到不到10分之一。对于收入低于10万美元的家庭来说，这种下降更为明显。

目前的好处主要是高收入者，而且比以前更有限：2017年的法律规定，有资格获得扣除的新抵押贷款债务的最高限额为750,000美元，低于100万美元。

没有听到公众的强烈抗议，促使华盛顿的一些人提议完全取消减税。

如果扣除的下降应该在任何地方引起轰动，那么就像普兰菲尔德这样的城镇，典型的家庭每年收入约10万美元，而典型的房屋售价约为30万美元。

但住房专业人士，购房者和卖家 - 以及有关房地产市场的详细统计数据 - 并未显示减税政策的使用减少会对价格或活动造成压力。

“从销售和试图购买的角度来看，我没有看到任何证据，”老师Paul Forsythe说。

Forsythe先生和他的妻子Kylie正在出售他们的四卧室双浴室住宅，占地四分之一英亩，位于Plainfield的一个旧开发区，可追溯到1997年。

他们和两个女儿一起搬到附近的郊区，靠近他们工作的学校。他们通过当地房地产市场的起伏来拥有住房，当地房地产市场在21世纪初蓬勃发展并在金融危机期间坠毁。

“现在，”福赛斯先生说，“人们很高兴市场终于再次变好了”。

这种反应挑战了美国长期以来的政治共识。几十年来，抵押贷款利息扣除被交替地称为支持房屋所有权(房地产业)的关键，并被谴责为税收政策失误的象征(经济学家)。然而，几乎每个人都同意的是，它在政治上是不可触碰的。

到2018年，将近3000万税务申报者注销了2730亿美元的抵押贷款利息。传统智慧认为，废除扣除将有效地意味着对遍布每个国会地区的数百万中产阶级家庭征税。

如果有人试图尝试，一群房地产经纪人，房屋建筑商和开发商 - 以及他们的游说者 - 已经准备好赶紧进行演绎的辩护。

现在，对演绎的批评者感到胆大妄为。

中产阶级与生俱来的权利

布鲁金斯学会(Brookings Institution)的经济学家威廉•盖尔(William Gale)表示：“反驳始终是，'哦，但你永远无法摆脱抵押贷款利息扣除'，但我现在肯定不会说，”美国总统乔治HW布什的前任顾问。“过去，这是一个中产阶级与生俱来的权利，或者类似的事情，但是当只有8%的家庭正在扣除时，有点难以争辩。”

与大多数左翼和右翼经济学家一样，盖尔先生长期以来一直认为抵押贷款利息扣除违反了良好政策制定的每一条规则。这是倒退，使富裕家庭受益 - 他们更有可能拥有房屋，并且拥有更大的抵押贷款 - 比贫穷家庭更多。它扭曲了房地产市场，鼓励美国人购买最大的房屋，以最大限度地利用扣除。

研究反复发现，扣除实际上通过帮助提高房价来降低房产价格，使首次购房者无法负担得起房屋。但房地产行业表示，取消扣除可能会削弱对大多数美国家庭来说最重要的资产价值。

在2017年关于税法的辩论中，该行业警告说，该法案可能导致该国某些地区的房价下跌10%或更多。

包括纽约和西雅图在内的许多市场的价格增长已经降温，但并不像最令人震惊的估计所暗示的那么多，并且没有一种模式表明扣除的损失是一个主要因素。

据纽约时报对房地产网站Zillow的数据分析，例如，大部分中产阶级纳税人扣除抵押贷款利息的地方没有看到受影响较小地区的价格上涨存在任何有意义的差异。 。

Zillow的经济学家Skylar Olsen表示，住房市场的放缓可能与税法没什么关系。近几年房价上涨的速度远远快于工资，在许多城市造成了负担能力危机，这可能使价格增长放缓不可避免。“住房市场以不可持续的速度燃烧得如此火爆，他们不得不倒下，”他说。

税法可能产生了另一个影响：它将州和地方税的扣除限制在10,000美元，这对沿海城市和其他财产税和房地产价值都很高的地方产生了特别大的影响。

法律生效后，这些地方确实看到房价增长放缓，但目前尚不清楚两者是否相关。全国房地产业认为，这两个税收变化共同起到了削弱住房市场的作用。

全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯•尹(Lawrence Yun)表示，“显然，就业增长，工资增长和抵押贷款利率的经济基本面，房地产市场表现不佳。”

多年来，经济学家可能会辩论法律的影响。有可能，甚至可能的是，复杂的分析最终会得出结论，限制抵押贷款利息扣除确实导致价格增长有所放缓。

但对于大多数购房者和卖家而言，这些微妙的影响将被影响更大的力量冲走：抵押贷款利率，建筑成本和供需趋势的变化因城市和邻里而异。

消亡还是续约？

税法还以一种最小化纳税人注意到其缺席的可能性的方式回滚抵押贷款利息扣除。国会没有取消减税政策;它只是改变了法律，意味着更少的人会从中受益 - 并将这一变化深深地纳入税法的更广泛的改革中。

但是，虽然华盛顿智库认为扣除的消亡，房地产行业仍然希望以某种形式恢复它。

尹先生表示，随着房地产市场的疲软，国会要恢复房屋所有权历来享有的一些税收优惠的压力越来越大，尽管不一定是同一种形式。但就目前而言，房地产经纪人和开发商并未认为抵押贷款扣除的侵蚀起到了很大的作用。

Plainfield的房地产市场在过去30年中一直受到突然变化的影响。1990年，一场龙卷风袭击了城镇的一部分，造成二十多人死亡，并迫使重建工作进行了大规模的重建。在千禧年之际，该镇的居民不到10,000人。它已经翻了两番，途中会有更多的增长。在2000年代中期的住房热潮期间，开发商将玉米田和草皮农场夷为平地，为死胡同铺平道路。

在危机爆发时，许多新分区的活动冻结了，在兰德菲尔德的Coldwell Banker房地产经纪人埃伦·威廉姆斯(Ellen Williams)表示，他已经在该地区出售房屋近二十年。只是在过去的几年里，建设才重新开始。

几年前，威廉姆斯女士帮助Forsythes买房，当时房地产市场的崩溃仍在市场上打压，而这对夫妇则在一个对他们不断壮大的家庭而言变得太小的城镇住宅中。他们现在出租城镇住宅，这意味着他们仍然会扣除他们的扣除额，包括按揭利息。他们表示扣除不是今年夏天出售房屋或购买新房屋的一个因素。

根据在线房地产经纪公司Redfin的数据，在Forsythes的邮政编码中，房价比去年上涨了2%。

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