在整个亚太地区投资者对冷藏房地产兴趣增加

不断增长的投资者对冷藏房地产的兴趣已经酝酿了一段时间。这种胃口是对工业房地产竞争力较弱的领域的一部分。人口和消费者行为的转变也在煽动兴趣方面发挥了重要作用。

近年来，我们看到亚太地区对高品质工业和物流资产的需求强劲。无论资产类型如何，司机经常来自强劲的国内消费。

再加上电子商务的巨大力量，相关的行业扩张以及现代物流设施不断发展成为一种机构投资产品，冷库已经在可预见的未来创造了可持续增长的巨大利基。

这不是亚太地区的新概念，但冷库提供的投资机会尚未完全实现。直到最近，就是这样。因此，利息的增加导致投资者在供应链的各个阶段寻求投资机会，温度控制仓库或冷藏库迅速成为焦点领域。

投资者对冷藏设施的深入了解也可以解释部分回升。后者越来越多地与工业和物流组合中的其他仓库设施脱钩。

原因?冷藏设施比传统的干燥仓库复杂得多。无论位置如何，它们必须配备各种结构和机械装置，以将温度和湿度保持在预定范围内。

投资者也更好地了解冷藏设施的运营商。根据其运营模式和服务范围，冷藏运营商可分为四种主要类型。

冷藏和物流专家处理冷藏设施中的农产品，这些设施通常配备有食品加工能力。例如，新西兰的猕猴桃被收集并从果园运到专门的冷藏公司，然后在那里对它们进行分类，清洗，包装，贴标签和装箱以供出口。此类别还包括连锁餐厅的冷链供应商。

最终用户和自住业主包括领先的杂货店，快速消费品和制药公司。这些公司经常选择在内部管理冷链，因为他们在布局和设备方面有特殊要求。

3.第三方物流(第三方物流)公司已经建立了专门的业务部门，以满足冷链上不断增长的分销和配送服务需求。

4.开发商和投资者是冷藏设施的主要所有者。最近，一些新的参与者进入了冷藏业务，其中包括去年在成都，广州，朗丰，宁波，上海和厦门购买了七个冷藏仓库的太古冷链物流公司万科。

亚太地区对冷藏设施的需求受到若干因素的驱动。

消费和全渠道分布的混合

特别是在亚洲，不断增长的中产阶级人口正在推动冷藏的命运。当考虑到来自国内外的高品质杂货的强劲需求持续膨胀时，尤其如此。

2018年亚太地区的杂货进口额为3730亿美元，高价值产品的进口增长尤为迅速。向亚太地区进口包括草莓和黑莓在内的浆果，2013年至2018年的复合年增长率为7.5%。

因此，全渠道分销的扩大促进了消费的增长。然而，在线杂货店购物仍处于初期阶段，2018年大多数亚太市场的食品杂货消费不到5%。由于交货速度快速提高，特别是在韩国，这一比例有望增加。和中国。

此外，在市场上有利于在线杂货零售业。预计亚太地区的在线杂货销售总额将从2018年的807亿美元激增至2023年的2600亿美元。

食物损失和质量问题

投资者还看到冷藏设施在维持食品完整性方面的潜力。通过延长温度敏感产品的保质期，冷藏可以显着减少运输，储存和处理过程中的食物损失和浪费。例如，收获后的西红柿在35摄氏度的温度下保持新鲜仅仅三天，相比之下在15摄氏度的温度下保持14天。

除此之外，减少食物损失和浪费可以在提高零售商的利润方面发挥关键作用。2017年中国的粮食损失达150亿美元，主要原因是冷链设施不足。食品损失总量约占杂货分销量的20%，比发达经济体高出三倍。正确处理和储存食品还可以降低交叉污染的风险。

医疗需求

除食品和杂货外，投资者对冷藏设施的兴趣也受到个人护理和健康变化的影响。例如，医疗产品需要严格控制温度，湿度和无菌，这依赖于冷藏技术。

2018年，全球超过3000亿美元的生物制药销售需要冷链储存，预计到2023年，这一数字每年将增长8%以上，是传统药品增长率的两倍。

从数量上看，投资者的机会在哪里呢?简单来说，供需不匹配。

尽管亚太地区冷藏设施的租赁需求强劲，但与西方发达市场相比，该地区的冷藏能力有限。全球冷链联盟(GCCA)数据显示，2018年美国城市人均冷藏能力约为0.5立方米，但仅为菲律宾和印度尼西亚的十分之一。亚太地区的人均冷藏能力与美国相同，需要增加4.11亿立方米的新增供应 - 这几乎是现有库存的两倍。

尽管资本支出和运营成本较高，但冷藏设施的租金溢价仍高于干仓库。2016年，一位核心投资者在墨尔本收购了一个冷藏设施，其中冷冻室(-25度)和冷藏空间(-2度)的租金分别比干仓的租金高出180%和90%。同一个项目中的空间。

冷藏占用者倾向于长时间呆在同一设施中并且愿意承诺长期租赁条款，因为他们找到适合其要求的其他空间可能具有挑战性。冷藏的典型租赁期平均为10至25年，包括每年固定的租金上涨或与CPI相关的租金上涨。这是典型干仓租赁期的两倍，通常最多可持续五年。

冷藏兴趣将与日益增长的消费和杂货的全渠道分销密切相关。人们越来越意识到食物损失和质量问题，加上药品使用量的激增，将继续推动未来几年对冷藏设施的需求。

虽然存在一些投资障碍 - 例如较高的资本支出和运营支出，出售资产短缺以及管理专业知识要求 - 建议投资者尽早与租户合作，并在出现这些挑战时根据风险承受能力调整策略。对于那些认为亚太地区房地产市场仍然很热的人来说，温暖的回报似乎是一个明显的可能性。

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