关于美国房地产市场的世界末日警告正在向后推进

无论你在哪里，对房地产市场的担忧似乎都在增长。

住宅投资在2017年底达到顶峰，此后一直在下降。诺贝尔经济学奖获得者，纽约时报专栏作家保罗克鲁格曼最近打趣说，住房是“担心经济的另一个原因”。而最近的新闻报道都提出了类似的担忧。

但这些担忧被夸大了。与令人不安的相反，美国房地产市场实际上已经正常化，这对美国经济来说基本上是一个积极的发展。

购房者正在应对较低的利率

与一些预言家的观点相反，较低的利率正在推动房地产市场，尤其是房屋销售。抵押贷款利率在2018年急剧上升.30年抵押贷款的合同率几乎上升了整整一个百分点，并且几乎全年都在攀升。但在过去12个月中，平均抵押贷款利率一直在下降，从4.54%下降到3.77%。

除了利率下降之外，房地产市场的另外两个特殊问题正在消退。

首先，尽管利率下降，房价直到去年年底才真正出现，导致房屋购买活动延迟回升。其次，“减税和就业法”对税法的变化，例如抵押贷款利息限制以及州和地方税收减免，可能会打击高端住房市场。

现在利率正在下降，市场面临的其他问题正在消退，购房者正在按照您的预期做出反应：他们购买更多房屋。

待售房屋销售 - 代表已签订的现有房屋合同，因此被视为领先指标 - 已经达到2017年中期以来的最高水平。新屋销售也代表已签订合同，近几个月来一直崎岖不平，但今年迄今已攀升约15%。

同样，抵押贷款购买申请比去年的抵押贷款利率高出约15%。请注意，所有这些系列中的低点与去年年底抵押贷款利率的高位相吻合。

消费者对房地产市场的看法也明显转变。房利美的房屋购买情绪指数，已被证明是预测住房活动的有用投入，最近已跃升至周期高位。据美国经济谘商会(Conference Board)称，新房购买意向已经爆发至金融危机前的水平。

如果消费者在抵押贷款利率急剧下降后购买住房感觉不好，那将是一回事，但今天似乎并非如此。

住房市场正在恢复正常

房地产市场的主要故事是正常化。近年来一个受欢迎的比喻是首次购房者的缺乏。住房基本上受到投资者和现金交易的支撑，或者故事如此。这真是昨天的故事。

看看转售市场。截至6月份，首次购房者占转售总量的35%，是至少2011年以来的最高点。全现金交易和投资者购买的总购买量占其总量的比例急剧下降。不良销售下降，传统销售上升。

同样，销售组合也有所改善。

在经济复苏初期，当许多房产陷入困境时，现有房屋的销售量激增。通常情况下，现房销售量比新房销售量高出约五倍。经济衰退后的几年里，现有销售额比新屋销售水平高出约10倍。随着不良资产的清理和新屋销售的增加，住房市场的销售构成看起来更接近正常。

当然有一些理由担心住房问题。例如，抵押贷款利差已经扩大 - 也就是说，抵押贷款利率并没有像国债收益率那样下降，这表明消费者没有看到近期财政部市场的大量收益。

当然这并不罕见，我们仍然怀疑银行正在积极收紧贷款标准。银行通常需要几周的时间才能将较低的利率转嫁给消费者，尽管这种利差值得关注。

股市并未购买住房市场的担忧

对于投资者而言，经济学观点只有在结合金融市场观点的情况下才有用。许多表达看空住房观点的人现在已经这样做了几个月。究竟是怎么一直在努力的?不好。

尽管对房地产市场的担忧，房屋建筑股票一直表现良好。事实上，自去年抵押贷款利率高位以来，标准普尔1500房屋建筑分类指数的表现优于大股市约30个百分点。甚至像家得宝这样受到重创行业影响的家居装饰零售商自去年秋季以来也表现优异。

　　免责声明：本文由用户上传，与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 如有侵权请联系删除！