国际投资者从美国商业地产中退出一小步 因为收益率不那
国际投资者今年成为商业房地产的净卖家,这是自2012年以来的首次。没有一个国家能够应对这一变化,而是购买的小幅回调改变了投资方程式。
根据Real Capital Analytics的一份新报告,投资者在2019年上半年进行的直接收购总额为213亿美元,但售价略高于214亿美元。
“美国的价格处于历史最高水平。我们的资本化率处于历史最低水平。从表面上看,投资者很难投资到美国工作。收益机会不是几年前的情况,“Real Capital Analytics高级副总裁Jim Costello说。黑石集团以187亿美元的价格从总部位于新加坡的GLP购买美国仓库物业
仅在第二季度,收购比一年前下降了37%。这部分是由于去年关闭的一些非常大的交易,所以与今年的比较是由此扭曲的。当国际投资者在美国购买资产时,他们通常需要投入大量资金才能立即投入运营,以提高运营效率。巨大的销售也是如此。
科斯特洛补充说:“当Blackstone宣布收购GLP时,我们将看到下半年跨境投资者的大量净卖出。”
虽然投资者仍然活跃,但对冲市场中的所有风险,特别是货币汇率和利率波动,变得更加困难。今年到目前为止他们的购买量较少,但他们的销量也减少了。
“如果我现在有一个好的现金流动资产,而且我知道这是一个魔鬼,而不是世界的不确定性,当你有太多的不确定性增加时,你不确定接下来会发生什么经济,坚持你知道的魔鬼,而不是出售物业,然后如何重新部署现金?这是投资者目前面临的真正挑战。科斯特洛说,当他们拥有现金流动的优质房产时,没有更好的选择。
在去年大力推动零售业之后,投资者正在增加办公室和公寓部门的支出。他们将更多资金投入纽约市区;波士顿;西雅图;和拉斯维加斯,但减少进入洛杉矶;凤凰;加利福尼亚州圣何塞;根据Real Capital报告,华盛顿特区。
加拿大,德国和新加坡是美元商品房的最大买家。虽然加拿大和德国每年增加投资,但新加坡的投资下降了55%。
中国是一个小得多的投资者,但其美元数量下跌了74%。这是由于过去一年政府对资本的限制更为严格。在其他地方,中东地区的投资者在美国公寓市场上已经大幅增加,由于油价波动,这可能是一次安全飞行。
最近的利率下降尚未发挥作用,因为商业房地产交易可能需要20至30周才能完成,而利率在过去几个月才开始急剧下降。
“所以在尾随的基础上,我们有一条管道已经有点关闭,”科斯特洛说。
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