房产信息：长春土拍揽金251亿，平均楼面单价3420元，18幅地块流拍“鏖战‘两集中’”

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6月18日，长春持续两日的第二轮集中供地落幕，揽金251亿元。

中铁置业旗下中铁长春东北亚博览房地产开发有限公司摘得朝阳区11宗地块，总成交价约41.69亿元。万科、龙湖、恒大、保利、万达等均有所获。长春本土房企也不甘落后，远创置业拿下两副溢价地块，而本次土拍一共只有3宗土地溢价。

18幅地块流拍

本次长春土拍总计供应土地68幅，最终成交42幅，其中39幅为底价成交，18幅流拍，8幅土地提前终止出让，流拍率约38%（含提前终止出让地块）。

同策研究院研究总监宋红卫在接受《华夏时报》记者采访时分析，流拍主要受到三个因素的影响：第一、地块区位属性，如果位置偏远，配套不足，开发企业拿地积极性就不高；第二、土地供应绝对量与开发企业需求量之间的匹配关系，如果土地供应超过市场需求，肯定流拍；第三、与城市调控政策有关，如果项目价格预期不能实现，开发企业也不会拿地。

对比长春今年前后进行的两轮土拍，溢价率下滑约2.9%。首轮土拍溢价率3.3%，本轮土拍溢价率0.4%。本轮已成交的42幅土地中，仅3幅土地溢价。其中，汽车经济开发区地块溢价率最高，约5.17%。其余2幅溢价土地，均位于净月高新开发区，由本地房企远创置业分别以6.31亿元、14.05亿元斩获，溢价率分别为2.68%和1.75%。

克尔瑞数据显示，3幅溢价的土地中，汽车经济开发区地块楼面价3660元/平方米，周围同类项目售价约8500元/平方米；远创置业所获2幅地块，楼面价分别为5748元/平方米和5823元/平方米，周围同类项目售价约11500元/平方米。

本轮土拍，出让面积共计430万平方米，平均楼面价3420元/平方米。中铁置业旗下中铁长春东北亚博览房地产开发有限公司摘得朝阳区11幅地块，中韩（长春）国际合作示范区长荣房地产开发有限公司拿地5幅，万达竞得莲花山旅游区5幅地块。万科、恒大、保利、龙湖、中车，也均有所获。

除上述品牌房企外，国熙、吉晟、友丽、方域盛霖、中隆、长春城发、亚泰、新星宇、顺丰地产、新红大等本土房企也有收获。

从全国市场来看，南北方城市土拍热度似与气温成正比，厦门更热，长春遇冷。宋红卫表示，分化是“两集中”首轮拍地中的最鲜明特征，不同城市之间分化明显。有重庆这样平均溢价率超过40%的火热城市，也有长春这样低溢价、流拍的城市。如广州、福州、济南也出现不同区域地块冷热不均的情况。

宋红卫指出，分化背后的原因是开发企业热衷于优质城市优质地块的战略选择，优中择优是开发企业拿地的目标，分化将成为常态。

本土与品牌房企各有千秋

中指研究院数据显示，2021年1-5月，长春房地产企业销售业绩TOP10中，万科稳居冠军，销售金额29.7亿；亚军华润置地销售金额16.1亿；中海地产位列第3位，销售金额14.9亿。从该榜单看出，万科的销售业绩遥遥领先，几近第2名华润置业的2倍。

《华夏时报》记者观察发现，上述TOP10榜单上的万科、龙湖、恒大、保利、万达均参与了本轮土拍鏖战。不过，今年1-5月销售金额TOP10榜上有名的华润，没有出现在本轮土拍的“竞得人”中。

根据中指研究院数据，长春今年1-5月销售金额排名前10的房企中，长春本地房企占3席，分别是豪邦集团、大众置业、万龙集团，其销售金额分别为13.3亿元、12.2亿元、11亿元。合计销售总额36.3亿，这个份额在TOP10企业销售总额中占比约25%。

对比本地房企与品牌房企在长春市场的竞争力。一位长春当地的业内人士在回答《华夏时报》记者问题时表示，两者相比，本地房企在物业管理和户型设计上均存在差距。品牌房企物业管理更规范，会将南方城市的一些经验引进东北。

上述业内人士告诉记者，尽管部分本土房企也借用品牌房企的物业进行宣传与管理，但有时只是签署几年的合同，几年后或不再沿用。部分本土房企借助品牌房企的管理人员协助梳理工作，梳理成型即撤出，类似情况在长春房地产市场很常见。此外，户型设计也存在差距，全国性房企户型设计有版权，但本地企业的设计主要凭借经验。

不过，本土房企在竞争力方面亦有独到之处。上述业内人士告诉记者，本土企业也有物业服务做得接地气的。前述TOP10上排名第9位的万龙集团是一个案例。万龙集团在疫情期间曾挨家挨户送口罩、端午节送粽子。鉴于此，万龙集团在当地老百姓中的口碑较好。

本地房企对决品牌房企。宋红卫分析了两者各自的优势，长春房地产企业销售业绩TOP10中，万科居首位。以万科为例，宋红卫表示，万科作为全国品牌房企，在房地产市场竞争中具有一定的优势。

宋红卫分析，长春市场中，万科积极与当地相关企业进行战略合作，并且导入相关的产业和商业，对于长春城市建设作出贡献，产城融合拿地也是品牌房企的优势，因此对于住宅业绩方面有较大的帮助。本土房企更多的专注商品房的开发，在当地具有一定的影响力，因此对品牌房企也形成较大的竞争。

本轮土拍前夕，长春市住房保障和房屋管理局发布《通知》，针对近期出现的涉嫌返本销售或变相返本销售，提出将对涉事项目按相关规定予以立案调查，继而进行行政处罚；同时，停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案，并对其在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。

对此，宋红卫表示，对违法乱纪行为的严格约束，说明长春在“房住不炒”“一城一策”方面的基调与中央保持高度一致。

对于未来长春的楼市发展，宋红卫认为，从长春市场来看，房价上涨启动较晚，2018年其他省会城市房价调整时，长春市场仍然处于上涨阶段。

宋红卫进一步分析，“由于长春的内生市场特征明显，当棚改货币化安置政策收回以后，长春楼市上涨动力下降，价格一直横盘波动。长春市场本身也在分化，带有学区和地铁资源的房源仍然有购买力的支撑，非资源型的区域住宅去化一般，从今年新盘去化来看，将近7成的楼盘去化率不足5成。这对于房企拿地也会造成不利影响。”

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