监管部门严格防范住房再融资 上市房企的固定收益项目依然停滞不前

住房融资再次成为市场关注的焦点。近期，中国银保监会约谈信托严格控制房地产信托规模，国家发改委加强了对境外发债的限制，因此房地产融资环境还是比较差的。

在资本市场，21世纪经济报道记者注意到，上市房企的固定收益项目仍处于停滞状态。涉及住房业务或涉及员工宿舍和办公楼的再融资项目的上市公司也受到监管部门的严格审查。近期几起案例显示，部分上市公司在再融资的同时，为满足监管要求，转让了涉房公司的控制权。

有投行人士表示，对于住房股权融资的监管态度已经严控，主要是担心融资变相给房地产输血。因此，要求上市公司在再融资时剥离房地产业务。

坚决剥离住房相关业务。

近期房地产融资政策进一步收紧，信托和美元债两大融资渠道受到严格管控。在直接融资方面，监管部门较早提高了审计标准，涉及住房业务(主营业务不是房地产但公司有房地产业务)的上市公司股权融资行为也受到监管部门的严格控制。

去年，一份名为《再融资33条》的文件下发，对涉及住房业务的上市房企或上市公司再融资进行了窗口指导。当时表示，为了防止募集资金被变相用于房地产业务，暂时不会推动此类公司的再融资。但今年7月5日，证监会发行部发布了30篇《再融资业务若干问题解答》 30条，没有明确住房再融资项目的审核要求。然而，许多投资银行家表示，监管要求并没有放松。

“住房再融资的监管一直都很严格，如果不清理，审核也不会推进。”广州一家经纪投资银行的鲍岱表示。

北京某大型券商宝岱表示，“目前监管对此类再融资项目的态度是，上市公司应该剥离房地产业务。”

根据记者近期的案例，面对再融资申请文件，“补充披露公司或子公司是否有房地产业务”几乎成为监管部门的标准问题。例如，英国唐智控制(5.560，-0.28，-4.79%)(300131。7月15日公布回复内容的SZ)被问询。

此外，多家上市公司在推动固定收益增加的同时，剥离了与住房相关的业务。家用电器——申康佳A (4.080，-0.09，-2.16%) (000016。SZ)计划今年3月增资30亿元，主要用于补充流动资金和偿还银行贷款。根据申请文件，证监会发现其子公司存在房地产业务，要求补充目前存在房地产业务的合并报表范围内上市公司及子公司的具体情况；未来是否有开发销售房地产的计划；是否符合国家房地产调控政策和发行监管政策等。

从公司7月2日的回复可以看出，申康佳A在推动定增的同时，于6月份转让了相关涉房公司的控股权(51%)，转让后剩余持股49%。公司认为符合发行监管政策。

同样，哈尔滨工业智能(6.310，-0.17，-2.62%)(000584。SZ)，公司于6月转让两家涉房公司控股权(各占51%)，并于当月发布增收7.82亿的计划，募集资金主要用于工业机器人(15.220，-0.41，-2.62)。

北京券商鲍岱表示，他最近接触的一个股权融资项目，仅通过剥离留下了一小部分与住房相关的业务

联合装备可转债项目募集资金2亿元(27.460，-0.91，-3.21%)(300545。SZ)，用于智能装备总部基地建设项目。主要建设内容为综合生产办公楼和倒班宿舍楼。要求证监会说明是否存在变相用于房地产开发的情形，是否存在违反国家加强房地产调控政策精神和证监会对再融资涉房审查要求的情形。

广州某券商投行鲍岱表示，“监管层主要是担心公司可能变相规避房地产业务的募资，所以会加强对这一块的审查。”

对于上市房企而言，股权融资仍处于“冻结”状态。一些房企选择业务转型来解决融资困难。

根据证监会公开信息，已参会企业中，房地产企业4家。嘉诚固定涨幅(7.390，-0.18，-2.38%)(000918。SZ)早在2015年就被证监会受理，新城控股(30.020，-0.64，-2.09%)(601155。上海)和海洋控股(5.360)。

蓝光发展(6.260, -0.15, -2.34%)(600366.SH)、绿地控股(7.140, -0.02, -0.28%)(600606.SH)、泰禾集团(7.020, -0.14, -1.96%)(00732.SZ)等7家房企，其定增仍然在“已反馈”阶段，至今没有更新进展。

要解决股权融资瓶颈，唯有转型。前述提到的“再融资33”条称，对于已经实现转型的房地产的上市公司，并公开承诺在国家宏观调控期内不从事房地产业务且房地产业务已清理完毕条件的，再融资可予以推进审核。

万泽股份(8.390, 0.01, 0.12%)(000534.SZ)就是一个鲜活案例。公司属房地产行业，早在2016年3月发布定增预案，主要用于投资先进高温合金材料与构件制造建设项目，计划募资13亿，同年获得监管层受理。至今3年定增方案已经历4次修订，但仍在证监会“已反馈”阶段。

随后公司在今年1月进行重大资产置换，置出房地产业务并置入医药资产，公司在7月2日公告承诺，公司及合并报表范围内子公司的房地产业务已清理完毕，未来将不再从事房地产业务，不再新增房地产业务投入。公司的主营业务也将变更为微生态制剂、高温合金的研发、生产及销售。

有业内人士分析，随着房地产业务置出以后，万泽股份的定增计划有望迎来“解冻”时刻，融资将有助于公司快速实现战略转型。

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