华沙写字楼市场已经成熟

全球房地产服务公司CushmanWakefield在其定期报告《Skyline Tracker》中披露，波兰写字楼市场在过去十年经历了快速增长，华沙的写字楼库存增加了一倍多。

过去18个月，可用办公面积增长最多，开发商向市场交付54万平方米，供水增长11.5%。2016年，办公用水量创历史新高，投入使用41万平方米。截至2017年底，华沙总写字楼存量超过510万平方米。

“过去一年半，华沙办公市场的快速增长导致首都三个关键办公区中的两个发生了地理变化，”波兰库斯曼韦克菲尔德咨询和研究主管兼合伙人卡米拉怀克罗塔(Kamila Wykrota)表示。“城市中心正在向西和向北扩张，而中央商务区正在向北和向东扩张。”

华沙现有办公空间的60%位于华沙的三个核心办公区：中央商务区、城市核心区和Suewiec，仅占华沙总面积的4%。

截至2017年6月底，开发管线占地72万平方米，其中67%位于中央商务区和市中心西部。目前正在建设的六个最大的办公项目包括瓦尔索、华沙枢纽、莫尼卡遗产、世代公园、火花公园和斯平纳克。据估计，他们将提供37万平方米的新办公空间，占开发管线的一半以上。

“今年华沙的办公用水量预计将达到32万平方米，略高于2012-2016年的平均水平。”2018年将有约19万平方米交付市场，2019年将再交付31.5万平方米。如果经济形势保持不变，所有开发项目全部完成，到2020年，华沙的办公面积将达到创纪录的43万平方米。

尽管同比波动较大，但华沙写字楼市场增速保持稳定，长期平均供应水平变化有限。这表明华沙市场已经进入了另一个成熟阶段，”KamilaWykrota说。

2016年，高办公用品将华沙的空置率从2012年的7%推高至2017年第一季度的14%。但预计到2018年，华沙市场的强劲净吸纳和开发活动的放缓可能会将空置率降至13.5%。

Camilla Wickrotta补充道：“随着我们看到租户越来越倾向于中心位置，我们预计到2021年，中心商务区的办公项目数量将增加约31万平方米，相当于增加37%。”“我们也预计，未来三到五年，人们对北部城市中心、莫科托区Saubier Skigo街和Bedovina街交界处附近以及东部地区Praga区的兴趣将会增加，这些地区将受益于基础设施的改善、后工业城市地区的振兴以及空间规划的整体方法。”

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