被违约还拿不到赔偿 二手房买家要注意这些合同细节了

二手房，因为是现房、地段较成熟，所以许多购房者喜欢，但二手房交易流程较复杂，一些细节把握不清的话，容易发生违约，所以需要提前了解清楚。下面笔者梳理一些购房二手房需要注意的细节，都是有不少人曾经栽过的"坑"，以提醒后面的购房者。

一、配偶异议：房屋登记在夫妻一方名下，买卖合同只有登记一方签字，没有配偶方签字。

其后果，一旦房价大涨，卖方反悔，配偶一方会以房屋属夫妻共同财产，对于登记一方擅自出售侵犯了共有权提出异议，将导致合同不能履行。所以，购房者一定要事前了解业主婚姻状态，有配偶的务必让配偶一并签字确认，配偶不愿意签字或不在场的，务必通过录音、拍照等方式留下固定证据，以防卖方反悔。

二、业主亲戚朋友代签属于无权代理：业主的亲戚朋友代为签约，事后没有让业主及时补签字，业主不追认，导致合同对其不发生法律效力。

由于无权代理合同属效力待定合同，对业主是否有效取决于业主是否追认，存在房价大涨业主不追认不履行，而房价下跌业主追认履行的被动局面。因此，购房者签约时，要尽量要求代理人出具业主授权委托书并留存，若没有授权委托书的，务必对业主录音确定是否同意代理人代签，并就成交价、付款方式等主要事宜予以确认，事后及时要求业主补签合同。

三、税费不明：二手房买卖合同没有约定过户纳税申报方式及业主的免税义务。

其后果，房价大涨后，业主实收情况下，坚持核实征收，拒绝核定征收，拒绝履行申请免税，故意增加买家交易成本，逼迫买家放弃购买。因此，购房者签约时，要明确约定纳税申报方式(核定征收还是核实征收)及业主的免税义务。

四、违约条款不明：合同没有约定迟延履行日违约金或约定违约金过于随意、过低，没有约定逾期履行合同义务多少日对方有权解除合同(比如之前有楼盘的合同版本日违约金和根本违约金都是业务员随意手写，有的根本违约金只填写1%，只约定逾期履行合同导致合同目的不能实现对方才有权解除合同)，或者逾期履行义务时间过长对方才有权解除合同(比如之前有代理公司的合同约定一方逾期履行义务超过15个工作日，对方才有权解除合同)，约定仲裁等。

其后果，一旦业主违约，损失无法得到最大限度弥补，房价大涨房屋可能被一房两卖，仲裁错误难于纠正。因此，要约定好迟延履行义务对方有权解除合同的合理时间，比如有代理公司合同为5日，以及约定好根本违约违约金，建议成交价20%。

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