多维度全面放松房企银行间融资票据公司债获得鼓励这直接

《通知》显示，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，原则上资产负债率不超过85%，且主体信用等级达到AAA的房地产企业，可被列入“优质企业”名单。

上述规定受到关注的原因在于，“企业债”一般由央企、国企发行，审核权掌握在发改委，房企基本很少涉及。Wind数据显示，今年发行企业债的行业分布中，最高是资本货物行业(1393.4亿元)，其次是运输业(212亿元)，房地产业发行规模仅为5亿元。

而发改委的新政，直接将企业债的发行主体扩容至优质房企，这种表态在近年来相对罕见，尤其在房地产调控持续近两年的形势下更容易引起不同解读。

房地产发债上一次迎来宽松周期，大约还要追溯至2015年。当时央行创设PSL工具为棚改提供资金支持，地产限购政策开闸，首付比率、贷款利率和税率等多维度全面放松，房企银行间融资、票据、公司债获得鼓励，这直接催生出了一个房地产盛世。

但此后房地产公司债、企业债券等融资渠道陆续受到限制，上交所、银监会、发改委等先后出台调控文件，成为房企发债监管由松到紧的转折点。

以企业债为例，2016年11月，发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房企发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外。

如今发改委对企业债券发行主体认定的表述松动，尽管仍有财务、评级指标显示，但之于房企不折不扣是一个向好的迹象，毕竟，这个信号等了似乎整整过了三年之久，一时间市场群情亢奋。

有投资者公开喊出“地产龙头基本面在触底反弹”的口号，直言企业债无抵押、利率低、可自由支配，“是地产商的最爱”。有研究机构漏夜兼程，从沪深港上百家房地产上市公司筛选出满足企业债发行要求的约达20家房企，这批企业多是行业前三十强，显示行业融资集中度进一步提升。

这种情绪传导至股市，12月13日地产股早盘集体拉升，华夏幸福、万科A、保利发展、新城控股、招商蛇口等领涨;至收盘止，蓝光发展涨停，新城发展涨8.10%，旭辉涨7.01%，万科、融创、绿城、世茂房产、中骏等涨幅逾5%。

市场情绪并不能掩盖各方对发改委文件中的限制条件解读有争议。《通知》实行“负面清单”，包括用于房地产投资和过剩产能投资。将“房地产投资”和“过剩产能投资”放一起，这种有意无意的组合仍显示出：政策对于房地产调控仍持审慎态度。

民生证券此前不无担忧地提及，“房地产投资”限定的范围包括是否长租公寓、旧城改造、产业园区的开发建设投入，存在不确定性。天风证券同样认为，不能单纯把本次发改委企业债对优质企业债券审核的放松，看成房地产行业政策的转向。

诸如上述担忧的情绪夹杂在一场地产狂欢中，并未受到足够重视，直到权威声音的出现，市场与真相之间“信息真空”才逐渐得到填补。12月13日午间，发改委主管的媒体《中国经济导报》对权威人士进行了采访。

权威人士表示，按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

官方的辟谣式表态字字铿锵，用“坚决”“一贯”“非常严厉”形容发改委对国家关于房地产调控的决策部署，并强调这一点在企业债券融资方面“也是一致的”。这种表态同样把房地产行业拉回现实，说明企业债券新政对房企的影响，只是“情绪冲击>实质冲击”。

这时候回过头，结合近两个月发改委的一系列表态，或许才会洞察到字里行间的重量。

11月，发改委新闻发言人孟玮公开提及，支持优质企业申请发行企业债券，鼓励将债券募集资金用于国家重大战略、重点领域和重点项目。12月13日，权威人士强调，企业债券所募集资金必须用于项目建设，项目须符合国家产业政策和宏观调控政策。

饶是如此，仍有人相信，优质企业的企业债发行通道再度打开，尽管房企发债资格受限、债券资金使用受限，但它仍带来“融资环境有所放松”的信号，有利于提振企业信心。

有券商也认为，发改委新政对优质地产公司的融资端减压，实际上也隐喻了政策端的探底以及边际松动。但有担忧声音称，房企更需要关注其债券募投资金的用途，可能会成为债券能否获批的重要影响因素。

结合未来2019年的偿付高峰期，乐观的人士认为此次新政的推出一定程度上反映了监管的支持。更甚者，有自媒体援引券商说法称，此前监管对房企发债的态度收紧，如今政策有所松动，券商已经着手准备相关项目。

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