二手房可以反映真实的房地产市场

都说二手房可以反映真实的房地产市场，因为二手房不管是价格还是成交，都由业主和供求关系决定。一般来说，挂牌价就是业主的期望价格，但成交价就是买卖双方博弈的结果。按照现在的市场行情来看，买二手房基本可以降价5%以上，因为有数据显示11月份一线城市的二手住宅价格全面下跌，甚至有专家表示房价的拐点已经到了。

今年3月份，持续观望的需求终于集中释放，成交量突然拉高。据小资家数据显示，仅3月份上海的二手房成交量都达到17613套，可以说是2018年的最高峰。3月之后，上海二手房保持低位运行，就连传统销售黄金季9月、10月的成交量和淡季都相差无几，预示着楼市开始入冬。

从全国二手房市场来看，11月份有11个城市的二手住宅价格下降，其中一线城市的销售价全部下跌，北京下跌幅度最大，为;广州、深圳和上海则从以此减少。有专家表示，热点城市二手房价格下跌的城市越来越多，连续2个月都超过了10个，这可能表示房价的拐点已经到了。

以上海为例，二手房的成交均价在7月份开始明显下跌，从最高值41041元/平下跌到37420元/平，现在基本已经保持在4万以下了。另外小资家数据显示，深圳的二手房报盘均价也在波动着下跌，从7月份到12月份，价格就下跌了仅7000元/平。

有专家表示，从3月份需求集中释放之后成交量回归低位，一方面是因为客户持续减少，市场预期在转变;另一方面因为客户的减少，成交难度系数增大，最终导致成交量的整体下滑。

而成交量的减少必然会引起价格的下滑，比如上海大部分区域的二手房在年初有3左右的议价空间;到了年中，议价空间就提高了5%左右了。

还有调查显示，如果一个小区内相同户型挂牌出售的房源比较多，那价格最低的那套就成了这个小区的价格标杆，也是小区的指导价格。

一旦这套房卖出去了，3个月内之前挂牌价比较高又有大意愿出售的，肯定会跟风降价。这个定率不仅适用于房龄较大的小区，环境不错、配套完善的新小区在最近也有比较大幅度的松动。

那么明年楼市会怎么走呢?有专家分析，2016年开始实施的限购政策到明年就有2年多了，原本被卡住的潜在购房者也有了购房资格，也就是说明年可能会有一批刚需购房者，所以在需求方面是不用担心的。另外，虽然二手房成交量是在下滑，但整体而言幅度还是可控的，楼市调控本来不就是为了降温吗?现在房价和成交量慢慢下滑就是在基础楼市泡沫的过程，一线城市下跌5%算是很乐观的结果了，以后只要保持平稳，房地产市场还是可以的。

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