“9·30”调控开始至今全国一二线城市实施了严格的调控政策

一二线40个城市确定在11月入市的住宅地块已经多达357宗。从供应趋势看，预计11~12月，一二线城市将出现大量住宅土地成交的现象。

11月份，北京将出让经营性质地块共18宗，总起拍价为461.56亿元，其中住宅多达16宗。

上述18宗地块中，有13宗地块将会集中在11月26日一天之内竞拍。在11月26日集中出让的13宗地块中，有12宗是住宅用地，包括引发市场关注的丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块R2二类居住用地。

今年6月，北京市规划和国土资源管理委员会发布《北京市2018年度建设用地供应计划》，规定2018年北京市计划供应的住宅用地总量1000公顷，与去年基本持平。此外，还将计划供应集体土地租赁住房用地200公顷。

不过，从完成的情况来看，北京前三季度供地规模相比去年同期下降不少，距离全年计划指标差距较大，这也是为何会在第四季度加快供地的一个主要因素。

赶在岁末加快供地的不止是北京。11月7日，济南推出12宗土地挂牌，总面积约为45万平方米，总起拍价约为46.49亿元。

11月7日，广州也迎来推地潮，集中挂牌了18宗地块，总起拍价达约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录。

并非是临近年终地方上供地速度才有所加快。从今年下半年情况来看，一些房地产市场主要城市的供地节奏就已经有所加快。

自然资源部近日发布《2018年第三季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》)显示，今年第三季度，全国主要监测城市住宅用地供应同比涨幅达到2014年以来最高，各类城市住宅用地供应环比、同比均有所增加。

住宅用地供应上，一、二、三线城市第三季度环比分别增加163.58%、34.82%、16.12%，同比分别增加0.42%、38.97%、28.83%，一线城市环比增加最为明显，二线城市同比增加显著。

“从20个热点城市来看，商服、住宅用地供应同比分别增加56.13%和39.84%，住宅用地供应环比增加67.45%，是2012年以来环比涨幅最大的季度。房地产用地供应同比增43.05%，达到2013年3季度以来单季度最高值。”报告称。

流拍+低溢价

土地供应的增加也带来了地方土地出让收入的水涨船高。财政部发布《2018年10月财政收支情况》显示，前十个月全国土地出让收入47519亿元，同比增长32.1%。

同样是来自财政部数据，2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。按照今年平均每月出让收入4700亿元的走势看，2018年全年土地出让收入有望超过2017年，再度创下历史新高。

但从成交情况看，底价成交、低溢价率成交依然是市场主流。

中原地产研究中心统计数据显示，截至11月6日，今年一二线土地市场整体涨幅放缓，累计土地出让金2.25万亿元，同比2017年同期的2.19万亿元只上涨了2.7%。土地市场平均溢价率只有12.37%，而2017年则达24%，2016年为48%。

而成交总价高的地块溢价率下调更为明显。中原地产研究中心数据显示，2018年全国共成交50宗总价超过36亿元的住宅地块，平均溢价率出现了明显下调，在50宗住宅地块中，溢价率为0的多达20宗，溢价率在0-10%的有9宗，只有4宗溢价率超过50%。而在2016年土地市场火爆的时候，全国住宅土地成交总价前50宗中，溢价率超过50%的有39宗。

张大伟表示，从2016年“9·30”调控开始至今，全国一二线城市实施了严格的调控政策，这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售处于高位，但拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的竞购积极性有所降低。

“2018年楼市继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场溢价率有所降低，以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2018年至今是15%。明显降低。”张大伟说。

除了溢价率有所降低外，今年土地市场的另一特点是出现了较多的土地流拍现象。

中原地产研究中心数据显示：一二线城市住宅土地10月流标44宗，2018年年内合计流标达259宗，同比上涨176%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，今年1-9月土地流拍935宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四线城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。流拍的实质是地价过高，房价受限(政府限价、购买力局限)，房价地价差太小，房企盈利空间不足，逐渐趋于理性、谨慎拿地所致。

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