地产并购基金攻城略地很多大房企积极谋求自救

2019年房企融资难的情况或将有所缓解，但房企融资的“马太效应”将越来越凸显。明年众多地产类信托产品将集中到期，且预计地产销售增速将下滑，中小房企的信用风险值得关注。目前，多家房企已主动进行战略收缩，很多已下调明年的土地储备量等指标，甚至取消了原来的拿地计划。很多大房企积极自救，主动寻求与金融机构合作成立地产兼并购基金，以较低成本获取较好项目;而中小房企则通过出售项目，换取流动性。

房企囤资准备“过冬”

“我判断明年市场上资金紧张的情况会有所缓解，如果再这么持续下去，不仅仅是房企，很多行业都会面临一定的流动性风险。”资深地产信托经理王翼(化名)坦言：“如果融资略有放松，房企肯定会有所受益。毕竟地产行业还是金融机构比较青睐的行业，因为资产是看得见摸得着的。我判断明年房企的融资会较今年相对宽松，但会出现两极分化的情况，大型房企资金依然有保障，中小房企明年将会面临极其困难的情况。”

事实上，这种两极分化的情况在2018年就已非常明显。“现在银行、信托等金融机构为房企提供融资基本都采用名单制，各家金融机构的名单大致相同。”王翼透露，如果一个房企不是百强房企，甚至只是一个地方性房企，融资会非常困难。

很多房企已经意识到这一趋势，正在为“过冬”准备“粮食”。“目前大部分的房企都在囤资金，为2019年下半年甚至2020年的发展做准备。”王翼说。

近日，多家房企与信托公司签署战略合作协议。据中国证券报记者不完全梳理，目前签约规模已达700亿元。某信托业内人士指出，签署战略合作协议是当前房企融资压力大、资金需求较强的表现。同时，房企预见未来可能出现融资持续收紧的情况，提前为“过冬”做好准备。

“金融机构对风险最为敏锐，2019年大家对整个地产行业还是持一个比较谨慎的态度，为房企提供大量资金，金融机构心里也是打鼓的。”王翼表示。

穆迪日前发布的《中国房地产业2019年展望》认为，2019年中国房地产行业整体展望为稳定。稳定展望的推动因素包括：地产行业融资渠道将依然有限，虽然融资成本有所上升，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道。

地产并购基金攻城略地

房企一边为后续发展“囤资金”，另一边则开启了战略收缩模式。北方某信托公司资深地产信托经理告诉中国证券报记者，从三季度开始，房企土地融资的项目锐减，反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。与之相应的是，一些房企已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

与此同时，很多大房企积极谋求自救。“近期，有不少大的房企想与我们合作成立一些房地产兼并购基金。”王翼透露：“他们判断到明年下半年，一些小的房企可能会由于资金紧张而熬不住，就会通过转让或出售项目来获取资金的流动性，很多大的房企看上了明年市场上的这块‘蛋糕’。”

王翼介绍，一些大的房企通过这种兼并购，实际上会以相对较低的成本拿到一些比较好的项目。因为现在从土拍市场竞拍土地，一方面价格很高，另一方面也很难拿到一些核心城区的地块。一些小的房企，之前可能在城中心拿到非常好的项目，但由于资金紧张无法开发，会考虑出售项目换取流动性。

关注中小房企信用风险

“除了房企融资两极分化的加剧，明年地产销售增速大概率会维持下滑的趋势，销售下滑会直接导致流动资金的减少。而销售量与价格二者是相辅相成的，一般销售量的下滑可能带动房价的下跌。”王翼坦言。

由于投资者对地产市场的态度相对谨慎，不愿意购买长期的金融产品，导致很多信托公司发行了大量的一年期地产信托产品。而在2017年，信托公司更多发行的是两年期或三年期的信托产品，这会导致2019年大量地产信托产品集中到期，房企的还款压力倍增。

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