按揭利率减去房价同比增速视作房地产实际利率的变动

近日，北京多家银行相继下达关于房屋按揭贷款工作的内部文件，文件要求首套房贷款利率执行最低基准上浮5%，即基准利率4.90%的1.05倍达到5.145%。根据第三方研究机构融360的数据，截至2017年9月19日，北京已无银行提供优惠利率折扣，在监测的30家银行分支行中，招商银行等9家银行执行首套执行基准利率，建设银行等8家执行首套基准利率上浮5%，中信银行等10家银行执行首套基准利率上浮10%。

9月以来，深圳多家银行纷纷上调房贷利率。9月22日，建行深圳分行将首套房贷款利率上浮10%，至此四大行在深圳的首套房贷利率均为上浮10%，二套房贷利率均上浮15%。深圳所有银行已无房贷利率优惠。

二线城市房贷利率亦在上浮。融360数据显示，一线城市8月首套房平均利率区间为4.83%-5.13%，北京首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%，均已突破5%。二线城市首套利率上浮银行数亦略增，半数以上城市首套利率破5%，优惠占比降至年内最低值。

在此情况下，8月全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，即便是没有调控要求，银行也会压缩房贷额度，并提高利率。房贷利率调整与银行调整自身资产负债结构有关。2017年以来，随着银行负债端的资金成本明显上升，同时企业信贷需求比较旺盛，银行将信贷资产配置到收益更高的领域。而个人住房按揭贷款尽管风险较低，但收益水平不高，因此银行减少了房贷配置。

此前，央行营业管理部称，从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，调整行为是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主动作，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。

市场预期地产投资下行

对房地产市场而言，市场担忧地产投资增速进入下行轨道，原因在于房贷利率上抬叠加房价下行。

“我们将按揭利率减去房价同比增速，视作房地产实际利率的变动，这是地产投资端变动的领先指标。”上海一位买方分析师表述，三四线房价同比开始回落，地产实际利率开始更明显上抬。随着实际利率边际加速抬升，地产投资增速会逐渐开始下行。对于居民来讲，买房的吸引力就明显下降。

从房贷按揭利率看，9月份开始，全国多个城市按揭利率开始向上浮10%这个方向运动。相比二季度主要城市还有利率优惠，最近按揭利率上抬的边际速度开始加快。从房价看，今年1月开始，70大中城市新房价格同比见顶，但回落的速度缓慢，主要是三四线房价同比背离一二线上涨。9月公布的8月数据显示，三四线房价同比开始回落，导致全国房价同比出现更加明显的回落。

此外，“按揭传导是一方面。监管强化背景下，房地产企业自身的融资渠道也在收紧。”曾刚说。

根据国家统计局的数据，2017年1-8月份，全国房地产开发投资6.95万亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平。其中，住宅投资47440亿元，增长10.1%，增速提高0.1个百分点。

不过，前8月房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9.0%，增速比1-7月份回落0.7个百分点。

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