创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式

本轮地产景气度受益于三大红利：去库存政策红利，包括行政调控退出、购房信贷宽松、PSL 支持棚改货币化安置;户籍人口城镇化加速红利;以及住房消费升级红利。2019年，伴随棚改货币化安置减少，去库存政策红利消退，但城镇化和住房消费升级红利持续释放。同时，房企折扣促销、房贷利率稳中有降、部分城市政策适度放松，对销售形成有力支撑。

分城市看，预计一线销售面积同比增长，增速有所回升，主要由于基数低，以及过度严厉的调控政策执行层面放松;二线销售面积同比下滑，主要因为高基数，以及前期需求过度释放之后市场疲软;三四线销售面积同比下滑且下滑幅度高于二线城市，主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。

在房地产政策判断方面，该报告提出三个判断：第一， 2018 年“控房价”成效显著，2019 年“稳房价”是基调。当前的调控成果来之不易，库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。

第二， 地方政府有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。有些城市，也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。

第三，涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。

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