现在的房地产一个新增市场和未来存量市场之间的转换市场

《2017金砖论坛·全球房地产金融峰会》由中国房地产业协会指导，金砖传媒和地金网主办，第一财经|中国房地产金融为媒体主办。中国房地产众筹联盟、乾立基金、合星财富、中房研协优采信息技术有限公司、龙湖·天璞、杭州嘉里中心逸庐作为战略合作伙伴为论坛提供大力支持。论坛已连续举办五年，2017年已走过宁波、重庆、南京、成都、青岛、北京、苏州、香港8个城市，每到一处，都能引领房地产金融新思潮。今天的杭州站，同样大咖云集，观点独到。

在地产、金融双收紧的背景下，开发企业，业主方，如何升级融资路径，如何更好地更新产品设计，金砖传媒总经理尤优首先致辞为论坛主题定调。

现在的房地产，既不是上半场结束也不是下半场开始，是一个新增市场和未来存量市场之间的转换市场。这个市场转换的周期，很可能会是五到十年。基于这样的判断，中城联盟投资管理股份有限公司助理总裁于洪志表示接下去的投资策略是战略投资、基金发展，财富管理并行，其中新房开发是基金发展的重点，基于办公楼和长租公寓这类不动产投资也是未来的发展方向，还有基于房地产上下游产业链创新投资和产业链投资，也是值得深挖的。

中民普惠金融服务有限公司副总裁麻保平也看到了长租公寓的市场前景。他指出，2016年存量房交易量达到总交易量63%，超过了新房，我国的存量房交易量还有一个持续增长空间，有望到2020年达到70%，存量房市场孕育着无穷商机。

中国房地产众筹联盟常务副秘书长莫春带来了房地产众筹的权威数据，2017年1-9月，中国房地产众筹联盟监测的56家房地产众筹平台中，现在基本能够正常运营的线上平台只有22家。共上线项目3368个，成功的3327个，占90%，预期募集金额15.87亿，实际募集金额27.6亿，部分项目是存在超募情况。参与人数有27.89万人，人均投资在一万元。

乾立基金董事总经理王锋超发表了对存量的理解。除了住宅存量市场，商业地产，文创地产、酒店以及长租公寓以外，乾立基金合作的相当一部分客户里还有土地存量。前几年房地产高速发展，中小型企业，尤其二三线城市的中小开发商，通过不同渠道获取土地资源，但因为市场变化，产品升级以及资金方面的原因，开发的困境以及产品定位和后期营销的困境，都造成了目前市场上还有未建成，甚至还没有进行开发的地块存量。

来自五牛基金的张雪珂介绍了他们在不动产投资领域的专注度，截止到2017年第三季度，五牛基金不动产业务持有额已经达到85.2亿，目前在上海拥有大宗物业6个，在杭州，五牛基金投资额达到人民币10亿元。

当前房地产遇到了一个非常大困境，政策的限制，房地产行业，房地产投资，房地产资产如何筛选，如何评估，这是合星财富助理总裁辛晓东一直思考的问题。而通过团队的思考和调研，合星财富认为产业地产可能是未来主要趋势。

信托、贷款、发债等传统融资渠道收紧，土地出让门槛提高，限制购地资格，严查土地出让资金来源等监管政策也是陆续跟进，房地产的强监管时代，房企应该如何利用金融手段来破局呢?由地金网首席运营官胡嘉主持的圆桌又一次引起了嘉宾们的思维激荡。

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