2019年的市场走向判断 三四线城市被进一步看淡

中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2018年12月)》显示,房地产调控政策保持了延续性与稳定性,部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空,开始逐步降价售房;货币化棚改政策的调整,对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用;复杂的国内外经济形势,使得部分家庭推迟了购房。这些均促进了房价降温城市增加,市场更加理性。

该报告也建议,未来房地产政策应保持政策定力,即使房价出现暂时性下跌,也不能出台刺激或鼓励购房政策,从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市,可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调,使得房地产政策体系更为科学合理。

由于目前市场预期未明朗化,市场观望气氛使部分购房者抱有持币待购的观望心态。在行业人士看来,在2019年3月后,随着房地产政策预期和各家房企全年发展规划更明晰化,有助买家作出判断决策,帮助市场打破观望。

人口因素影响三四线城市表现

而对于2019年的市场走向判断,三四线城市被进一步看淡。中泰证券旗下齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为,2019年房地产正在进入减持的时间窗口。在他看来,2016年以来,除一二线城市之外的其他城市的房地产开发投资增速一路上行,这主要得益于棚改货币化政策。三四五线城市房价的上涨,固然有其合理的因素(补涨),但却与这些城市人口净流出现象相背离。

“尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平,但是卖出去的房子并没有凭空消失,它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此,对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言,当前的过剩状况应该更严重。”

李迅雷注意到,2018年下半年以来,全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象,如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外,如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市,出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。

他表示,房地产的个人投资者与股市的个人投资者之间最大区别在于,前者多为加杠杆,有资金成本，后者多为无杠杆,无资金成本。因此,从理论上讲,如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本,则投资为负收益,故杠杆越大,风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

基于此,李迅雷认为,2019年即便房价不跌,即便略有上涨,楼市也不能成为资产配置的好场所,因为必须考虑投资者加杠杆的成本因素。“我始终认为,国内居民家庭在房地产上是超配的,应该适度减持。”

在他看来,房地产市场今后最大的隐忧是,人口老龄化背景下城镇化进程的放缓,大部分三四线城市都呈现人口净流出,故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

对房价走向专家看法不一

而相比李迅雷,恒 大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒 大经济研究院院长任泽平也看到了人口因素对市场的影响,但在对房价走向上则有不同看法。

任泽平认为,中国正处于一个速度转移时期,高速增长时代已经过去。“三四线城市没有销售,土地和库存都很高。去年,我对中国的房地产进行了预测。未来10年,房价将再次翻番,三四条线将保持不变,房地产投资将零增长。”

易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为,在市场预期上,2019年对一线城市和二线城市房价持续上涨的理解基本相同,而三线城市和四线城市则有着不同的看法。他表示,“实际情况是,三四线城市房价难以上涨,但没有下降的空间。2019年,房价将继续上涨,而一些城市应该警惕相对强劲的房价上涨。”

华创证券分析师屈庆认为,土地购置费支撑2018年上半年地产投资回升,2019年房地产景气度下滑压力较大。

根据他的分析,2018年上半年房地产投资表现亮眼,主要归功于土地购置费的大幅度攀升。房地产投资主要包括施工相关投资和土地相关投资,即土地购置费。2018年上半年,土地购置费增速大幅抬升,7月累计同比上升72.3%。按照传统方法预测房地产投资的变动,2018下半年保持稳定小幅下行。而2019年在房地产调控不放松,房价处于高位的情况下,估计房地产景气度下滑的速度会更快。

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