如何在2019年投资抵押房地产投资信托基金

当抵押贷款利率上升时，这对借款人来说不仅仅是坏消息。

投资以抵押贷款为主的房地产投资信托基金或房地产投资信托基金的投资者通常也不受欢迎。

抵押房地产投资信托基金是投资于抵押贷款或抵押证券的特殊结构性工具，而传统房地产投资信托基金则通过房地产租赁和销售产生收入。作为税收减免的回报，联邦法律要求房地产投资信托基金向股东支付股息，这使得它们受到长期房地产收益投资者的欢迎。

虽然抵押房地产投资信托可以产生高股息表现，但这些信托也经历了“对利率变化的显着价格敏感性，”CrowdStreet在俄勒冈州波特兰市的首席执行官Tore Steen说。“这在2018年很明显，当时抵押房地产投资信托基金价格下跌了4.26%，抵消了强劲的股息表现，”斯蒂恩说。“展望未来，这是一个关于加息是否已经融入现有抵押房地产投资信托基金股价的问题。”

如果投资者预计未来利率会上升，那么抵押贷款房地产投资信托基金可能会挣扎，但如果投资者预期利率下降，抵押房地产投资信托基金可能会繁荣并提供强劲的回报，克雷顿大学(Creighton University)金融学教授罗伯特•约翰逊(Robert R. Johnson)表示。和“投资美联储”的合着者。一个典型的例子：根据约翰逊的研究，在1972年到2013年之间，当利率下降时，抵押房地产投资信托基金的年回报率“恢复”19.4%。但当利率上升时，抵押房地产投资信托基金下跌4.1%。当利率持平时，抵押房地产投资信托基金的回报率为5.8%。

随着利率预期将继续向上移动，投资于抵押贷款房地产投资信托基金的人们需要积极参与其管理层以超越市场。以下是有关抵押房地产投资信托基金的一些事项：避免单户住宅为重点的抵押房地产投资信托基金“随着利率继续上升，对于许多消费者而言，负担能力成为一个真正的问题，这对于单户住宅价格以及有效的单户REIT表现来说不是好兆头，”斯蒂恩说。

斯蒂恩引用富时纳瑞特美国房地产指数，该指数报告称单户房地产投资信托基金迄今为止的总回报率为负6.02%。当利率上升时，持有房地产抵押贷款的个人和实体“显着改变了他们的预付款行为，这改变了抵押贷款支持证券持有人的现金流量，”约翰逊说。他们不像利率较低时那样以较低的利率偿还票据和再融资。相反，评估对其他房地产领域的投资，例如医疗保健或工业领域，并寻求抵押贷款房地产投资信托基金，以满足积极趋势的房地产行业。

并非所有抵押房地产投资信托基金都是平等的一些抵押房地产投资信托基金投资于一种类型的抵押贷款，而其他房地产投资信托基金可投资于各种类型的抵押资产以及其他房地产相关证券，例如AG抵押投资信托基金(MITT)，其交易价格约为18.10美元，高于约一年前$ 16.77。VanEck Vectors抵押贷款REIT收益ETF(MORT)的交易价格约为23.25美元，高于一年前的约21.74美元。其最大的股份包括New Residential Investment Corp.以及喜达屋物业信托。这家交易所交易基金跟踪MVIS美国抵押房地产投资信托指数，该指数由至少一半来自抵押贷款的公司组成。

观看美联储加息

纽约Warburg Realty的代理人克里斯托弗•托塔罗(Christopher Totaro)表示，自2015年以来，美联储已经七次加息，每次加息都是25个基点 - 这是六十年来加息最慢的一次。这意味着，只要利率上升发生在允许REITS调整持股的一段时间内，就可以看好抵押房地产投资信托基金。约翰逊表示，当美联储发出紧缩货币时期的信号时，会引发更大的通胀担忧，而这往往会“对利率转移不太敏感的资产相对有利，例如股票房地产投资信托基金”。

约翰逊补充说，公寓，仓库和办公楼的租金倾向于随着通货膨胀的变化而调整，这降低了股权房地产投资信托基金对通胀压力的敏感度，并使这些证券对那些投资房地产的人来说相对具有吸引力。约翰逊表示，抵押房地产投资信托基金的杠杆率也非常高，这意味着利率上升会导致费用立即增加。投资房地产是投资者分散投资组合的一种方式，长期投资者可以通过房地产投资信托基金提供的重点和股息来吸引。

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