管理PHL房地产业蓬勃发展的偿付能力风险

魏孙博士菲律宾经济在过去几年中一直在房地产行业蓬勃发展，这促进了经济的强劲增长。在过去五年中，房地产行业对国内生产总值的贡献率约为12%，占银行贷款的18%以上。毫不奇怪，繁荣引发了媒体关于其对金融体系构成风险的许多讨论。

房地产行业的繁荣主要来自外国投资。全球制造商占据工业园区的空间，外包服务公司占据办公楼，并且外籍人士要求住宿靠近工作场所。在马尼拉大都会，业务流程外包行业占2018年前三季度办公空间的42%，而菲律宾离岸游戏运营商(POGO)则占25%。根据轶事证据，开发商向外国人出售20%至40%的公寓单位。在马尼拉湾地区，许多POGO总部所在地，2018年上半年租金上涨了62%。

房地产开发商有充分的理由对这种外国投资推动的需求感到高兴，但这并非没有风险。流入该国的外国直接投资(FDI)显示出放缓的迹象，因为近年来他们的批准已大幅放缓。如果这种情况在未来几年继续下去，那么根据AMRO 2018年菲律宾年度咨询报告，可能会对商业和住宅物业的需求减弱，导致其空置率上升和价格下降，最终影响开发商的现金流和还款能力。

同一份报告中提供的AMRO模型表明，该国34家公开上市的房地产公司目前有平均违约概率，或未偿还债务的可能性，相当于标准普尔A级评级，这意味着足够的还款能力。然而，如果2019年9月外国直接投资流量急剧下降至12亿美元，与2008年全球金融危机期间相似，房地产公司的信誉将恶化至BBB +，同时信贷损失为P2.4亿，足以消灭中等规模开发商总资产的四分之一。

AMRO估计表明，即使在不利的情况下，房地产行业仍将保持弹性，这得益于其目前的良性杠杆比率和流动性头寸。但是，确实存在漏洞。随着时间的推移，开发商一直在积极借款，他们的财务杠杆或总负债占净资产的比率已超过1或2010年的两倍。他们一直在减少账面上的超额现金，因为他们的短期资产足以弥补他们的短期负债，但这并没有转化为更高的盈利水平或现金的生产性使用。

围绕税制改革，贸易紧张局势和POGO行业的不确定因素继续存在，从而抑制了外国投资的长期前景，进而影响了房地产行业。正在进行的税制改革可能会引发对菲律宾作为有吸引力的外国投资目的地的竞争力的审查。贸易紧张局势和全球经济增长放缓可能进一步打压该国的投资势头。如果外国政府开始规范参与者和设施甚至限制资金流入这项业务，POGO可能会受到中断，依赖海外对在线游戏的需求。更直接的是，如果POGO和其他行业的大量外国工人被禁止在菲律宾工作，那么住宅房地产市场将失去大量客户。

这些潜在风险需要警惕。房地产开发商应该想方设法使其收入来源多样化，同时使其从银行系统借贷合理化。除了定期监控和测试银行对房地产行业的敞口外，监管机构可能希望密切关注外国需求的风险并将其纳入其模型中。

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