为什么即使在繁荣时期也需要全面的房产财务锻炼

在繁荣期间，可以很容易地跳过关键步骤并依赖市场的动力，但最终，当音乐停止时你会被抓住。在时好时坏，乔治Mitsanas的纽马克房地产投资称，在完成一个完整的财务结构工作了是必不可少的风险管理，即使是在一个增长期。

“例外定义了规则，对于繁荣周期债务和风险管理来说，这当然是正确的。举个例子，我可以指出Arrive塔的奥德赛。最近在西雅图Belltown完成的43层混合用途大楼经历了一场动荡的重组，在新赞助下成为西雅图的坚韧胜利，“Newmark Realty Capital的负责人Mitsanas告诉GlobeSt.com。“这个适时且精心设计的项目需要在一个国家最健康的市场中为一个项目挽回近3.31亿美元的股权和债务。遇险发生，如果遇到困难，有经验解决，导航和解决问题以履行义务是至关重要的。“

对于开发商和再开发项目，这种风险管理工具可能是必不可少的，因为经济条件可能会在项目期间发生变化。“开发商自然面临一系列挑战，可能会破坏项目并使资金面临风险，”Mitsanas说。“当地政治或活动家的权利或建筑延误。繁荣周期劳动力，建筑和商品稀缺和/或价格飙升;或者，对于像Arrive这样的项目，赞助道德和管理的细分。这些因素可以强调预算，改变时间表，并迫使在健康的市场中对可行性进行全面的重新评估。“

在考虑当地市场模式时，适当的锻炼变得更加重要。房地产是一个高度本地化的资产类别，投资者必须了解国内和本地市场趋势。“所有房地产都是本地的，并非所有当地市场都是平等的。在邻里，子市场或地区发展空间的方式将对融资条款和债务结构产生重大影响，“Mitsanas说。“改变区域就业动态或货物交易方式的宏观经济趋势可能会破坏原有的承保和债务表现。”

市场模式也会根据资产类别而变化。例如，零售业被认为风险较高，因为它处于重大革命之中。同样，办公室资产也出现了租户需求的变化。“如果你看看今天零售业所面临的挑战，商品的购买和消费方式将发生根本性转变，这反过来会影响房地产的使用，占用和执行方式，”米亚纳斯说。“这也发生在办公室部门，我们继续看到不断变化的白领工作场所的空间需求变化。结构化的锻炼可以复活不良资产，以满足新的市场现实，并保护贷方资金。“

这是在下行期间降低风险的一种方法。Mitsanas补充说，发展和维持与资本合作伙伴的关系对风险管理至关重要。“在经济繁荣时期，要积极主动并优先考虑与服务对象的关系，以便在遇到困难或更重要的是迫在眉睫时，沟通渠道是开放的，”他说。“此外，与您信任的NRC等资本市场专家建立长期合作关系，了解您独特的投资目标，交易结构和回报目标。您需要专注于债务结构的专业关系，并不断审查优化结构的选项，以便在任何周期内最大化可用的杠杆率，利率和时间。有太多的变数，在这种情况下，请有专家快速拨号。“

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