动态市场迫使商业房地产发展

导读 罗切斯特市中心发展公司总裁Heidi Zimmer-Meyer说:现在这是一个非常有活力的市场,而且它的动态也不同。作为她工作的一部分,她自1983年

罗切斯特市中心发展公司总裁Heidi Zimmer-Meyer说:“现在这是一个非常有活力的市场,而且它的动态也不同。”作为她工作的一部分,她自1983年以来一直跟踪市中心的商业库存。

罗切斯特市中心被定义为前内环的区域,以及高瀑布,上东区和亚历山大公园社区。最新的统计数据显示,截至2018年,罗切斯特市中心拥有租赁给其他人的竞争市场空间超过24%是空置的。确定此费率时不考虑业主自用的非竞争性商业空间。

虽然24%的空置率可能听起来令人震惊,但Zimmer-Meyer表示,在商业空间的整体使用方面,市区正在经历新的增长。这是四年来商业空置率首次同比下降;它在2017年达到峰值25.9%。上一次市中心的空置率低于20%是在2010年。

这一趋势对罗切斯特市中心开发公司来说是个好消息,该公司密切关注商业入住率。每年六月,其领导人都会尝试量化竞争性商业房地产的空置率。他们将每个属性分配给五个类别中的一个,称为A类,AR类和B类,以及所谓的非传统空间和医疗空间。这些类别占117个建筑物和超过950万平方英尺的市中心商业地产。

Zimmer-Meyer说,传统的租户 - 律师事务所,金融公司和传统的企业服装 - 并没有普遍增长。然而,在2016年1月至2019年3月期间,市中心的创新企业和创意级公司从108个增加到175个。创新型企业被描述为一个以技术为基础,与电信相关或以研究为导向的组织。创意级企业的例子包括营销和广告公司,建筑公司,电影和视频公司,录音棚和平面设计师。

Ken Greene是WinnCompanies的房地产经纪人,自1990年以来一直活跃在罗切斯特房地产业。他看到罗切斯特的商业中心从柯达总部转移到州街和主要街道的交叉点。他说它已经再次转移,这次是在河东边的东大街和克林顿大道地区。

当Greene调查市中心的商业景观时,他看到了进步和零和游戏。

“像大都会这样的建筑物带来像Datto这样的科技公司,而Sibley正在吸引NextCorps和60家初创技术公司,这是一个进步,”他说。“当Woods Oviatt从州立大街和主要街道搬到Legacy Tower时,这是一场零和游戏。总体而言,我们正站在好消息的一边,因为随着这一转变,我们将从该地区以外引进新租户,更多的居民正在向市中心迁移。“

当然,市中心的变态并不新鲜。自2000年以来,超过50座办公楼 - 经常空置,对社区贡献很少 - 已经改建为住房并享受新的生活。“他们已经成为有价值的,可行的,富有成效的结构,并且已经被退回税基,”Zimmer-Meyer说。“这创造了一种密度,活力和活力,对这些公司都极具吸引力。”

WinnCompanies拥有Sibley广场,这是门罗县最大的建筑,面积超过100万平方英尺。超过1亿美元的投资以及完善的混合使用策略为前百货商店注入了新的活力,这已经成为曾经充满活力的自我的一部分。

“除了住宅部分,我们还在策划一项专注于创新,教育和孵化的租赁,”管理Sibley中心资产的Greene说。“这在租户之间创造了协同关系。我们对迄今取得的进展感到非常满意。如果没有像温尼公司承担风险的组织,以及城市,县和州以及RIT和罗彻斯特大学等机构的支持,就不会发生这种情况。“

到2020年4月,格林估计该建筑可以重新部署70%。他对计划开设The Mercantile感到特别兴奋,这是一家面向Sibley一楼的餐饮市场。他说:“想想一个社区聚会场所,在十几个不同的当地运营商的约10分钟内,以10美元的价格在你面前烹制区域美食。”

Greene预计市场将坐落在The Commissary旁边,这是一个厨房孵化器,提供按小时租用的共用工业厨房空间。它将作为餐饮供应商,​​家庭制造商和食品卡车运营商的许可厨房,以及相当于带有高性能厨房的食品孵化器。商业和小卖部预计将在年底前开业。

“想象一下,你有这个鸡肉馅饼的好方法,”格林说。“当你在晚宴上做饭时,人们会喜欢它们。他们告诉你卖掉它们,但不幸的是你没有餐厅经验或知道从哪里开始。你的第一步是成为The Commissary的成员并说:'教我餐馆业务。我如何以复制其质量的方式批量生产这种配方?

“他们与你一起做这件事 - 教你关于产量,食品成本,卫生,以及经营餐馆的重要因素,”格林解释说。“作为这段关系的一部分,他们允许你在The Mercantile出售馅饼。星期一在弹出式售货亭成为鸡肉馅饼日。每当你在那里时,这些线就出了门。然后,您要求The Mercantile的永久地点出售您的馅饼。突然之间,你作为一家资金非常少的餐馆开展业务。“

另外,另一家市中心公司Datto正在蓬勃发展。它已成长为位于南克林顿大道1号的前大通大厦(现在称为大都会大厦)的六楼。“他们正在迅速扩张,”Zimmer-Meyer说。“这太不可思议了。”

Datto是一家网络安全和数据备份公司,它是一个帮助重新利用建筑并赋予其新生命的企业的一个例子。这是拥有The Metropolitan的Gallina Development的成功故事。但是,仍有很大的改进空间。

“我们已经成功填补了大都会的商业空间,但总体而言我们并没有看到市场上的租金上涨,”Gallina Development市场总监Lauren Gallina说。“我们对市中心的商业市场保持谨慎乐观态度。随着市场的不断发展,我们将继续投资并寻找更多机会。“

随着房地产业的不断变化,罗彻斯特市中心发展公司正密切关注一个名为共同工作空间的新兴趋势。市中心有八个这样的景点。参与此运动的人与其他人共享空间和相关费用,而不是一年租用大空间。

“该地区出现了几个独立的合作空间,小公司可以在这里建立商店,建房,并努力发展,”Gallina说。“这对初创企业和预算有限的小公司尤其有利。”

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