30多年前，通过限制他们在被动活动损失(PAL)规则下可能要求的损失，税法改变为对被动投资者的严重打击。该减税和就业机会创造法案(TCJA)，当它涉及到合格的营业收入(QBI)扣除没有做出主动和被动投资者之间的区别。但房地产投资者有一个不同的问题需要解决。
扣除20%QBI扣除允许通过独资企业，合伙企业，有限责任公司或S公司个人注销高达20%的美国贸易或业务收入。显然，房地产业务的人 - 开发商，承包商，物业经理和房地产经纪人 - 从事贸易或商业活动。但房地产投资者的情况变得模糊不清。只要房地产活动构成贸易或业务，扣除适用于所有者，无论是主动还是被动。这并不总是很容易确定。
税法对“贸易或商业”的构成没有明确的定义。该术语的含义主要来源于多年来的案例。针对QBI扣除的拟议规定表明，投资者必须证明他们经营房地产业务才能获得扣除。这意味着他们个人或其他业务员工必须定期并持续地花费大量时间从事房地产活动。同样，没有明确的界限来确定需要投入房地产的时间或活动类型，以便投资者获得扣除。被动活动损失规则下的决定是基于“物质参与”的“房地产专业人士”“不能保证房地产活动是一种贸易或业务。
贸易或业务的确定基于各种因素，包括：涉及的财产类型，例如商业房地产或住宅租赁物业。属性数量。所有者或其代理人的日常参与。租赁类型(净租赁，投资者参与最小化，与传统租赁相比)。
房地产投资者的重点是记录他们的房产所花费的时间和活动。独资经营者和单一成员有限责任公司可以通过提交表格1040的附表C来确定经营的决定，而不是在表格1040的附表E中报告租金收入和支出。使用附表C声明您在营业，但成本这样做是为了将净收入纳入自营职业税(附表E的利润免征自雇税)。与税务顾问合作运行数字并了解这种策略是否有意义至关重要。
值得注意新的税法并未改变PAL规则。因此，如果投资者的开支大于他或她的租赁房地产收入，除非投资者是房地产专业人士，否则目前不能扣除损失。
企业还是仅仅是收入来源?
新税法明确规定房地产投资者在收购(UBIA)有形财产(包括不动产)后立即将未经调整的基础加入到计算QBI扣除的公式中。但为了达到使用它的程度，你需要证明房地产活动实际上是一项业务，而不仅仅是为了产生收入而持有的财产。税务专家建议美国国税局采用明确的测试来进行QBI扣除(例如，将所有租赁房地产视为企业)，但这种情况是否仍有待观察。