房地产市场的深度冻结表明抵押贷款规则已超过其标志

加拿大住房市场的深度冻结仍在继续。最新的住房市场统计数据显示，1月份的房屋销售和价格低于去年同期的水平。

对住房市场的回顾性观点引起了人们的极大关注。严格的抵押贷款条例的影响似乎比最初预期的更持久。在更严格的抵押贷款监管(包括压力测试)颁布后，2018年1月房屋销售下降。2019年1月的数据是第一个证据表明住房市场放缓的根源比对政策干预的直接和即时反应更为根深蒂固。

住房市场的持续放缓至少为政府提供了两种选择。第一种选择是维持现状而不采取任何行动。第二种选择是重新考虑最近的政策干预，看看是否有任何新的证据可以保证政策的变化。预计2018年1月房屋销售将下降。旨在收紧抵押贷款的一系列新法规于去年1月的第一天生效。2017年12月的销售额高于往常，因为家庭急于完成交易，以避免一个月后受到更严格的抵押贷款规定。

当2018年1月的销售额比前一个月低14.5%时，毫无意外，这一下降归因于新的压力测试。同样，与2017年1月相比，同比销售额下降了2.4%。2019年1月的销售数据更令人不安。与去年相比，上个月的销售额下降了4%。事实上，加拿大房地产协会(CREA)透露，2019年1月的销售额是2015年以来的最低水平。

除销售外，房价也有所回落。加拿大的平均房价为455,000美元，比去年同期低5.5%。2019年1月的统计数据为压力测试生效后第一次比较住房市场动态的年度变化提供了机会。上个月的跌幅超过了一年前的水平，这表明市场不仅仅是对新的监管做出反应，而且市场已经接受了更为系统化的反应，其特点是交易量减少，价格降低。

住房市场的疲软也影响到抵押贷款，这是一项业务。五大银行继续在加拿大占据主导地位。房屋销售持续放缓可能影响了银行的抵押贷款组合 - 当银行在未来几天公布其最新的收益报告时，这种影响的初步迹象可能很快就会出现。过去几周见证了不同的声音，质疑和支持更严格的抵押贷款条例的效力。有些人认为压力测试工作正常。Royal Lepage首席执行官Phil Soper认为，压力测试需要“为了经济的长期健康”。

其他人则认为，压力测试对购房者产生了不利影响，购房者要么根本无法购买，要么被迫消耗较少的住房空间，而不是在没有压力测试的情况下。在审查了房屋销售持续下滑之后，建筑业和土地开发协会(BILD)总裁兼首席执行官戴夫威尔克斯认为，压力测试“超出了其目标”。

BILD提出了两个让联邦政府考虑的建议。首先，考虑降低压力测试门槛，要求借款人达到合同利率以上200个基点的资格。由于压力测试实施后利率已经上调，因此有必要审查门槛。住房贸易集团也主张重新推出CMHC保险抵押贷款的30年摊还，该抵押贷款可在2012年7月之前提供。

首次购房者可能会从这些变化中获益更多。将摊还期延长至30年的能力降低了每月的支付额度，并允许许多人参与购房，否则在大型城市住房市场的租赁空置率达到历史最低水平时，他们将被迫租房。对30年期抵押贷款的批评指出了其明显的两个缺点。首先，借款人最终支付的利息更高。其次，较长的摊销期会导致房价上涨。

良好的公共政策应该是积极的，并且有根据。最近的住房市场数据表明，更严格的抵押贷款法规的影响比大多数住房专家预期的要长。课程修正可能是一种谨慎的前进方式。

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