首次提交房地产的利益优先

货币，商品和服务的未计入美元通常依赖于不动产的不动产权益的优先权转移。

通常这是抵押贷款，但房地产权益可能是机械师的留置权，税收留置权[1]，判决留置权，租赁权，公寓协会费用的留置权等。俄亥俄州通常适用所谓的“种族/通知”规则在确定竞争房地产权益的优先权时。该规则部分来自俄亥俄州修订的代码5301.25(A)，该代码部分地提供：

一切行动。。。以及为运输或保留土地而妥善执行的书面文书。。。应记录在房屋所在县的县记录办公室。在记录或提交备案之前，它们是欺诈性的，因为它们与后来的真正购买者有关，在购买时，不知道该前契约的存在。。。或者仪器。(斜体添加)。

“根据这项法规，只有当他对该产权负有建设性或实际知识时，真正的价值购买者才会受到财产上的阻碍。”Cox诉Wallace，第12区的遗产。Butler No. CA97-06-078,1987 WL 32746，* 2(1987年12月31日)，援引Tillerv.Hinton，19 Ohio St.3d 66,482 NE2d 946(1985)。记录向世界提供建设性的通知，处理所有权链中正确记录的工具的土地。德意志银行Trust Co.诉Hill，5th Dist。Perry No. 14CA00021,2015-Ohio-1575，¶29。[2]

在这样的背景下，我想讨论某些“制定规则的例外情况。”[3]第一个众所周知的例外是财产税。未付财产税成为留置权，留置权优先于先前记录的抵押或其他财产权益。参见俄亥俄州修订法典第5721.10节，题为“国家有第一留置权”;止赎程序;部分支付拖欠税款，相关法规和案件，包括Williams诉Schneider，109 NE 124(Cuyahoga Cty.App.2018)，第83-87段。优先财产税可包括当地政府的特殊评估。ID。第42段。

第二个常见的，有时是例外的是机械师的留置权。在正确的情况下，机械师留置权的优先权可以追溯到工作开始时，优先于工作开始后但在机械师留置权提交之前提交的留置权。Panzica Construction Co.诉Bridgeview Crossing LLC，39 NE3d 529(Cuyahoga Cty.App.2015)第29段(“机械留置权法规”规定，无论何时进行工作，对财产的留置权均优先于关于该项目的第一次可见工作日期.RC ​​1311.13(A)(1)。“)[4]

“种族/通知”规则的这两个例外使我最近的案例旨在确定是否存在第三个常见例外：未付的共管公寓协会会费和评估。今年早些时候，凯霍加县上诉法院被要求确定，无论何时提交公寓声明，无论何时提出未付的评估并提交相关的留置权，是否优先支付未付公寓协会费用和评估的留置权。Harbour Condominium No. 3 Association v.Gentile et al。，2019 WL 645207(Cuyahoga Cty.App。，2019年2月14日)。

在公寓协会提起的止赎案中，地方法官和初审法院法官各自认为，俄亥俄州修订后的代码5311.18(B)(1)中规定的公寓协会费用留置权优先于公寓协会之前提交的抵押贷款。留置权，但在宣言后创造了公寓发展。然后，初审法院下令根据该决定分配警长出售收益。作为抵押权人的花旗银行从初审法院判决中提出上诉。[5]上诉法院推翻了下级法院关于抵押权留置权优先权的决定，该决定是在公寓宣布之后但在公寓协会对未付费用和评估的留置权之前记录的。

裁判官和初审法院判决与上诉裁决是基于对俄亥俄州修订法典第5311.18节的不同解释，其中部分说明：

(A)(1)除非声明或章程另有规定，否则单位所有人协会对任何单位的所有者的财产或利益以及附属于其中的任何共同要素的不可分割的利益有留置权。以下对该单位收取的费用。。。

(3)本条(A)(1)所述的留置权自本节(A)(3)所述形式的留置权证明书在办公室备案之日起生效。录音机。。。

(B)(1)本节(A)(1)中所述的留置权是在随后产生或产生的留置权或抵押权之前，但不包括房地产税和政治分支和第一抵押贷款留置权的留置权。提交备案。。。

裁判官和初审法院[6]根据他们对上文引用的第(B)款的判决以及似乎显示花旗银行持有第二抵押权的初步司法报告。上诉法院的重点是(A)款，“根据RC 5311.18(A)(1)建立的Harbour Light的留置权在提交海港之光争议的声明时并不是自动的。相反，根据RC 5311.18(A)(1)的简明语言，由共同开支产生的留置权，。。在任何部分到期应付后的十天内，费用仍未支付[。]'因此，在外邦人的费用未支付十天的情况下，海港之光对物业的留置权没有出现。“Harbour Lights在第23段。

上诉法院继续引用并讨论上文脚注中引用的定居者行走案例。上诉法院指出，根据法规和公寓声明产生的未归属的留置权根本不是留置权，并且在该留置权有担保债务之前不可能有留置权。港灯在第26段[7]的定居者的步行情况下是基于这个一般规则：

对不动产支付债权的留置权是指债务在土地上得到满足的权利，如果没有另外支付的话。然而，正如俄亥俄州最高法院所说，“除非存在债务，否则不会留下任何留置权[。]”Choteau，Merle&Sandford诉Thompson&Campbell，2 Ohio St. 114,124(1853)。“因此，在没有债务的情况下，留置权就不存在，而且这笔债务是由它支付的。”Westin Hills West Three Townhome Owners Ass'n v.Federal Nat。Mortg。Ass'n，283 Neb.960,966,814 NW2d 378(2012)，引用Dean Realty Co.诉堪萨斯城市，85 SW3d 83(Mo.App.2002)。换句话说，虽然有许多类型和类别的留置权，“所有这些都具有继承现有义务的特征，通常是债务。如果没有债务，留置权不再有生命或存在，其功能已经消失[。]“Hughes Plumbing and Heating，Inc。诉Rhoad，3d Dist。Hancock Nos.5-79-4和5-79-5,1979 WL 207953，* 2(1979年5月22日)。

Settler's Walkat第18段。

留置权是附带于其所担保的债务并且没有生命的想法，除非它确保了债务，这是美国银行诉Marcino案，181 Ohio App.3d 328(Jefferson Cty.App.2009)(“近一个世纪”)的决定的基础俄亥俄州法院认为，只要抵押担保票据，该票据就构成了债务的证据，而抵押仅仅是义务的事实。因此，票据的谈判是对抵押的公平分配。 ，即使抵押没有分配或交付。“(引文省略))。

Harbour Lights案例的教训很简单：对于公寓协会，即使您所在地区有一段历史优先考虑您的留置未付协会费用和评估，也要尽快提交留置权;对于律师，不要认为未经检验的一般承认规则实际上是正确的结果。

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