住房将在2019年和2020年进一步减弱

去年强劲的房价升值导致许多人怀疑住房是否不可持续地强劲。我没想过，并在2018年11月写了房屋预测：2019年不是泡沫。此更新显示住房将继续疲软，但不如先前预期的那么多。

决定住房建设和定价的最重要因素是潜在的人口统计数据。住房主要是为了容纳新居民而建的;只是一点点新建筑取代拆迁或废弃的房屋。我对住房市场的第一个衡量标准是建筑相对于人口增长。附图显示每100名新居民中有多少住房单位。新居民来自出生人数超过死亡人数，加上外国移民净额。人口数据包括对非法移民的估计，尽管那里显然存在一些不确定性。

这个比例表明，我们正在建设适当数量的新住房，单户住宅加公寓单元。这是一项低保真措施，忽略了移民房屋出货，拆迁以及人们迁移到城市时遗弃在农村县的房屋等因素。尽管如此，它还是让我们了解我们是在过度建设还是在建造不足。

该图表的关键是近年来人口增长缓慢。去年美国人口增长率是自1937年以来的最低百分比增长。许多木材业人士认为150万套房屋开工正常，但当人口增长速度更快时，这种情况又回来了。今天，110万是正常年份，我们在2018年建造了120万套住房，但下半年有下降趋势。

我观察的当前条件的其他基准是住房空置率。对于自有(业主自用，如果不是空置)和出租物业，它们的运行正常。人口普查局的季度数据与其他数据来源并不完全一致，但确实表明与正常情况存在巨大差异。

为了深入了解目前的情况，我看一下联邦住房金融管理局测量的房价。虽然最新的数据点非常低，但房价在相当窄的范围内增加，平均约为6%。我还看到新建房屋的价格，看看房屋建筑商正在向下移动市场。

近期疲软的原因很可能是抵押贷款加息。从2017年9月到2018年11月，30年期抵押贷款利率从3.8%上升至4.9%。现有住房的销售大幅下降，大约有一个月的时间滞后。新建单户住宅的销售在抵押贷款利率开始上升后达到顶峰，然后在接下来的几个月大幅下降，在2018年12月触底。抵押贷款利率明显影响房屋的承受能力，但抵押贷款利率的变化也影响了预期未来的负担能力。房屋建筑商迅速采取行动，以避免较高利率的最糟糕的刺痛，然后在利率放松的初步迹象回到市场。

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