为了使新加坡房地产投资信托(S-Reits)能够在进行房地产收购时更好地与私人资本和外国Reit竞争，新加坡金融管理局(MAS)正在考虑将目前的杠杆率提高45%。
杠杆(定义为债务与资产比率)衡量公司的资本充足程度。
中央银行周二发布了一份咨询文件，建议对“集体投资计划准则”进行修订，并邀请业界就如何重新调整杠杆限制提供反馈等。
新加坡金融管理局表示此举旨在为S-Reits“提供更大的灵活性来管理其资本结构并简化Reits的筹款流程”。
它指出，虽然监管限制为45%，但Reits经常试图维持5%的缓冲，以便他们能够更好地应对不断变化的市场条件，例如房价下跌。这导致他们通常将杠杆率保持在40%以内。
截至2019年5月31日，该部门的负债率平均为34%。
Reit经理和赞助商一段时间以来一直主张更高的杠杆限制，部分原因还在于债务往往是比股本更便宜的资本来源，并且花费的时间更少。
新加坡金融管理局表示：“当Reits从第三方收购海外资产时，这种灵活性尤其重要，这一直是近年来的趋势，部分原因在于寻找收益率较高的资产。与Reit赞助商的收购不同，此类收购倾向于涉及竞争性招标过程，对时间非常敏感。“
统计数据显示同样多。
新加坡大约80%的S-Reits和房地产信托拥有离岸资产，主要集中在亚太，南亚，北美和欧洲。
此外，区域竞争正在加剧，印度是成功推出其首个Reit，Embassy Office Parks Reit的最新市场。印度尼西亚正在开展其首个Reit产品DIRE Ciptadana。其他亚洲司法管辖区最近有关于各自Reit格式的新闻，包括中国和菲律宾。
MAS表示，一种可能的方法是使用杠杆限制和最低利息覆盖要求(ICR)的组合来确定Reits可以承担的杠杆数量。
ICR衡量公司的偿债能力。
根据这种方法，如果Reits能够达到最低ICR，则可以采用更高的杠杆率。这种方法使他们在竞标资产时能够更灵活地优化资本结构，并将ICR作为额外的保障。该公司表示，最低ICR将鼓励Reits在承担额外债务之前评估其偿债能力。
MAS正在考虑允许房地产投资信托基金的杠杆率超过45%，但不超过50%的，如果REIT已2.5倍的最低ICR，同时考虑到新的债务产生的利息后。
央行表示：“如果由于Reit经理无法控制的情况，Reit的ICR随后低于ICR门槛，则不会被视为违反杠杆限制。但是，Reit不应产生额外借款或进一步延期 - 付款安排。“
监管机构也在寻求一个适合于具有良好财务纪律的Reit(例如具有更高的ICR门槛)是否合适的观点，允许更高的杠杆率，比如说55%。
MAS还建议要求Reits在中期结果公告和年度报告中披露其杠杆比率和ICR，并将ICR的计算标准化，以实现整个行业的可比性。
在周二举行的新加坡Reit协会年会上，MAS执行董事Abigail Ng表示，该行业已经提供反馈意见，在目前杠杆率为45%的情况下，Reits在与私募股权基金，房地产公司和其他竞标者竞争时面临挑战。外国的Reits。“这些竞标者通常可以更灵活地利用债务来优化其资本结构，”她说。
私人市场的增长正在加速。根据贝恩公司2019年全球私募股权投资报告，过去20年来，全球私募市场资本的增长速度是公共资本的两倍以上，导致私人市场估值激增，企业保持私有化的时间更长。
与新加坡一样，香港对Reits征收45%的杠杆限制;马来西亚规定了50%的限制。如果Reits拥有投资级信用评级，泰国允许Reits利用高达60%的股权。比利时，德国和荷兰的限制范围从60%到66.25%不等。
另一方面，开发出的Reit市场，如美国，加拿大，澳大利亚，法国和日本，不会施加杠杆限制，英国也不会，尽管它要求Reits保持最低ICR为1.25倍。
星展集团研究分析师Derek Tan表示，提高Reits的杠杆限制可能是一把双刃剑。
“虽然我们承认它为Reits提供了更多增长和提高财务灵活性的能力，但我们希望Reit经理足够经验，能够在接近十年的低点后了解房地产市场此时增加的负债能力的危险性。利率，而不是过于积极。“
此前，S-Reits被允许借入高达其总资产的35%;如果Reit从评级机构获得信用评级，则限额可能会上升至60%。
2015年，MAS建议以45%的单层杠杆限制取而代之。“商业时报”了解到，这是因为它认为信用评级不是区分优质Reit和劣质Reit的好方法。
另外，新加坡金融管理局周二另外提议简化Reits的筹资流程，取消要求他们向MAS提交通知，以便在向受认可的投资者和其他投资者提供单位时获得“限制性计划”。
这将使Reits的筹资过程更加高效，并使其与公司和商业信托的筹资过程保持一致。