美联储加息对亚洲房地产市场的影响揭晓

本周联邦公开市场委员会(FOMC)自2006年以来首次提高美国利率。目标联邦基金利率上调25个基点(bps)已被广泛预期，因此不应产生突然或破坏性影响亚太地区和世界其他地区的利率或房地产市场。

亚太市场目前所处的不同利率周期应该抵消对房地产收益的影响。可能会逐渐向上重新设定回报预期，短期内可能会因预期此举而变得更为平静。然而，随着利率在未来进一步上升，这将有效。租金增长或租金收缩前景疲软的市场可能更有可能因收益率上升而导致收益率走软。2017年及以后的产量扩张更有可能发生。

世邦魏理仕亚太区研究主管Henry Chin博士表示，美联储本周加息将对以下主要亚洲房地产市场产生以下影响：

澳大利亚

在全球金融危机爆发之前，澳大利亚和美国的利率周期之间存在着密切的联系。虽然这种关系已经脱钩，但世邦魏理仕研究认为，美国利率上升以及2017年上涨的速度将给澳元带来压力。澳大利亚储备银行将对此感到满意，因为较低的货币将进一步支持旅游业，非资源出口国收入和制造业的一些元素。美国较高的利率将降低对国内降息的任何潜在预期，但不会改变CBRE Research的观点，即2016年大部分时间澳大利亚的官方利率将持平。

加息对澳大利亚国债收益率的影响基本上是中性的，因为美联储的举动在很大程度上是预期的，并且已经考虑到了定价。由于澳大利亚相对较高的收益率和利率结构仍然吸引了大量来自海外的资本流动，短期内仍有进一步压缩的空间。

中国

中国人民银行(PBOC)在过去12个月内实施了六次降息措施，美国加息将进一步缩小两国之间的收益率差距。中国10年期政府债券收益率目前仅比当前美国10年期政府债券收益率高出80个基点。美国加息可能会加强人民币进一步贬值的预期，并限制中国人民银行进一步降息的空间。

自2015年8月中国人民银行外汇改革以来，中国经历了资本外流激增。尽管近期报告了强劲的贸易顺差，但中国的外汇储备从2014年8月的4.0万亿美元的峰值下降到2015年11月的3.4万亿美元。个月。美国加息可能会给人民币和中国的资本储备带来额外压力。

世邦魏理仕研究预计2016年大多数资产类别(物流除外)和大多数城市的产量减产都会轻微减产。但这主要是由于对供应过剩和国内经济挑战的担忧。

香港

预计利率将从超低水平反弹，并且将逐步加息。因此，对房地产需求的影响将推迟到2016/2017年更大幅度的上涨。

所有商业地产行业目前的空置率都很低，这将有助于降低房东和投资者的风险，从而减轻崩溃的可能性。由于最近几个季度出现了需求方因素，零售业是唯一的例外。由于空间可用性较低，租金保持坚挺，资本价值将保持稳定。除零售街道商店需要扩大以证明更高的需求风险之外，收益率将保持不变。

印度

自1月份以来，印度储备银行(RBI)已将利率四次下调了125次。然而，通胀在11月开始再次上升，预计印度储备将在短期内维持利率不变。任何进一步的加息都将取决于商业银行如何有效地将较低的利率传递给最终用户。印度储备银行已经通过增加外汇储备以及对宽松政策更加谨慎来预测美联储的加息预期。

商业房地产市场表现良好，大多数行业和城市的空置率正在下降。从长远来看，新德里和孟买的收益率将保持平稳或略有压缩，但这将主要取决于当地因素而不是美国的加息。

日本

到2016年下半年，通胀仍然低于日本央行2.0%的目标，因此央行可能会维持其亏损政策，并有可能进一步放松。因此，美国加息将扩大两个市场之间的收益率差距，从而进一步削弱日元兑美元汇率。

融资环境应该继续有利，这可能会鼓励投资市场进一步压缩资本化率。然而，世邦魏理仕研究认为，这主要局限于区域和/或替代(即非办公室)资产类别。

新加坡

预计加息对SIBOR利率的影响微乎其微，因为增幅微乎其微并且已经定价。但是，鉴于租赁市场的疲软，它将对资本价值构成进一步的压力。预计收益率差距不会再进一步​​压缩。

韩国

12月10日，韩国央行(BoK)货币政策委员会连续第六个月一致将基准利率维持在1.50%。从短期来看，目前的低利率环境最有可能持续，商业房地产收益率将维持在当前水平。

英国央行多次强调，美联储不会立即加息。这是因为在韩国经济基本面的不确定性之上，家庭债务水平较高。但是，如果美联储实施额外的加息，BoK将被迫效仿。当这种情况发生时，融资成本将上升，资本价值将下降，从而引发收益率上升。

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