首尔办事处市场分散 跨国公司占据优势

根据世邦魏理仕的最新报告，首尔写字楼市场的分散化显示，一些新兴商业区已经开始看到更强的写字楼租赁需求，包括来自跨国公司的需求，由政府主导的促进增长的举措支持在首尔周边的城市。

该报告指出，首尔新兴的子市场，如Sangam数字媒体城(DMC)，板桥科技谷，松岛商业区，蚕室，Munjung和龙山地区正在增长，现在首尔的三个主要商业区面临着办公室租赁压力下降的风险 - 中央商务区(CBD)，江南商业区(GBD)和汝矣岛商业区(YBD)。

世邦魏理仕亚太区研究部主管Henry Chin博士评论道，“在运营成本降低和基础设施改善的推动下，跨国公司 - 特别是技术，媒体和电信，研发和游戏公司 - 选择搬迁到首尔新兴的分权区，而不是CBD，GBD和YBD的三个主要商业区。许多公司一直在利用政府补贴和激励措施进入新成立的地区。

“当局为Pangyo Technology Valley和Sangam DMC等领域提供税收激励和其他好处，以创建研发和以IT为重点的集群，此举促使许多公司从原来的三个商业区迁移，“CBRE韩国研究与咨询总监Justin Kim补充道。

另一个政府主导的权力下放趋势驱动因素 - 最初于2003年提出并预计将于2017年完成 - 一直是将众多机构，附属机构，子公司和企业从首尔迁移到全国大都市区的倡议。迄今为止，已有近110个政府相关机构从CBD和GBD搬迁。

金先生说，“随着大首尔市议会规划和建设新的交通基础设施，包括首尔，京畿道和仁川，这也有助于促进办公楼租赁市场的分散化趋势。”

新兴子市场扩展到新的商业区

随着政府开始提供激励措施和减税措施，大型企业集团从主要三个商业区搬迁的浪潮将在某些新兴中心加快步伐：

Sangam DMC：最初开发用于增强媒体和娱乐(M&E)部门，近年来整体空置率稳步下降，得益于YBD等MBC媒体公司以及CBD的YTN，JTBC和TV Chosun等媒体公司的迁移。诸如降低建筑成本和改善工作环境的前景等因素促成了这些举措。

Pangyo Techno Valley：该区成立于2009年，旨在推动以信息技术，生物技术，文化技术和纳米技术为重点的先进技术和创新集群，该区正在成为快速扩张的IT公司的首选地点，这些公司需要为公司总部提供大量空间。Nexen，NC Soft，Neowiz Game，Daum Kakao和KG Inicis等IT和风险投资公司已经搬进了他们自己的总部大楼，推低了该区的整体空置率。

松岛商务区：毗邻仁川国际机场，最初设计为韩国国际商务区，为跨国公司提供减税优惠，该中心吸引了多家全球性组织，如绿色气候基金总部和世界银行。据报道，新的亚洲基础设施投资银行(AIIB)将在该地区开设办事处。

Jamsil，Munjung和Yongsan：蚕室是另一个崭露头角的商业区，吸引了三星SDS和东阳网络等公司。Munjung区是一个新兴的法律部门中心，也被指定为知识产业中心，应该有助于吸引集团到该地区。由于LG Uplus的存在以及Amore Pacific预计2017年的搬迁，龙山的出现将对首尔的商业区施加进一步的压力。

尽管Sangam DMC和Pangyo Techno Valley现在是完善的替代商业区，但这些地区仍然只允许在M&E和技术领域运营公司。因此，业主将发现短期内吸引三大商业区的租户具有挑战性。然而，随着这些限制逐渐放松和消除，随着越来越多的公司在主要商业区以外寻求更便宜和更好的办公空间，这两个地区和其他新区域的需求将会增加。

世邦魏理仕建议租户利用飞行质量的机会，因为更多的甲级写字楼将在新兴商业区以较低的租金提供。

“鉴于首尔办公楼市场目前存在过剩供应问题，分散化趋势将继续对首尔传统三大商业区(CBD，GBD和YBD)的租金构成下行压力。质量飞行将继续我们预计短期内租金不会出现大幅反弹，“Chin博士说。

对于业主来说，业主需要采取更灵活的态度来租赁谈判和激励措施，以便在竞争激烈的市场中吸引新租户。Chin博士补充说，成熟商业区的业主应该准备好与新兴地区的业主竞争 - 他们需要通过在三个主要商业区以外投资和开发办公楼来实现房地产投资组合的多样化。

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